昨日青島市房地產交易中心發布數據顯示，2012年12月全市新房成交17764套，其中新建住宅15240套，與11月環比上漲近兩成，達到了一年以來的最高點，為2012年的青島樓市畫上圓滿的句號。2012年青島全年賣出新房105737套，高于2011年，可見在經歷了兩年的限購令調控后，壓抑許久的剛性需求紛紛釋放。如今從中央到省市已

下發通知，以限購令為主的調控措施2013年將繼續實施，業內人士分析指出，房價大幅上升的可能性微乎其微，但整體上來看今年房地產市場將呈現穩步上升的局面，不會比2012年差。

    上月數據 原膠南交易量異軍突起

    昨日房地產交易中心 “網上房地產”公布數據顯示，2012年12月全市新房總成交17764套，成交總量有了幅度可觀的上揚，環比11月份的14605套上漲21.63%；其中新建住宅成交15240套，環比11月份上漲13.22%。青島新一輪的行政區劃調整在12月落地，加之部分區市又到了房屋維修金征收的臨界點，種種力量推動島城住宅成交出現了增長，這種成交上漲尤以原膠南市最為顯著。

    原膠南市以6575套的成交量穩居首位。由于自2013年1月1日起，黃島區原膠南轄區將開始征收房屋維修基金，市民在這里買房需交數千元至數萬元不等。面對這一政策上的調整，原膠南區域自2012年11月份以來出現了“瘋狂”購房的場面，在11月份創造了原膠南史上單月最高銷售紀錄的情況下，12月份又輕松將這個紀錄打破，售房量達到6575套，為2012年1—8月份的總和；其中圣誕節當天售房量為704套，相當于2012年上半年兩個月的售房量。業內人士分析，導致這種現象出現的一個主要原因是購房者為避交房屋維修基金。緊隨原膠南的是膠州市，12月成交2867套。與前者一樣，膠州市自昨日起同樣開始征收房屋維修基金。

    面對市民的搶購熱情，各個樓盤項目也是鉚足了勁推新房源。新行政區劃后，黃島、市北的區域利好逐漸顯現，瞬間捧紅了這兩大區域，而黃島更是因為藍色經濟圈的發展、天然的自然資源優勢、區域潛力等優越的條件，吸引了無數購房者的眼球。銀盛泰星河城、萬科青島小鎮、珠山花園、龍湖原山、保利海上羅蘭等盤上市熱銷。另外在中海、綠城、萬達三個地產大鱷的接連加推開盤后，和記黃埔也乘勝追擊，于上周再次加推280余套新品。從目前情況看，樓市在年末走出一波“翹尾”行情。

    成交量 從嚴寒開局到歲末熱賣

    2012年青島樓市以嚴寒開局，1月份新房成交創近3年新低，僅有2646套。在2月份，由于《青島市房屋專項維修資金管理辦法 （試行）》即將施行，島城住宅大量搶簽，成交同比大漲77.20%。然而，這股熱潮并未持續太久，三四月份住宅成交大幅下滑，“金三銀四”一度黯然褪色。步入五六月份，島城樓市終于擺脫陰霾，開發商在這一時期開始按捺不住，紛紛降價走量，剛需大量入市，樓市成色十足。降價走量的救世舉措，果然受到了立桿見影的效果。七八月份，島城樓市再度發力，成交量一度沖破萬套大關。在此后的“金九銀十”中，樓市雖然并未再度沖高，但已經處于高位的成交量穩居不下，9月成交11734套，10月成交9571套。11月份，在開發商一股年末沖量的行動中，島城樓市再度向上，沖到14605套，12月再攀新高，以17764套創下一年來的最高點。

    伴隨著樓市成交量的飄紅，開發商的資金壓力也得到了緩解，大手筆拿地成為2012年樓市濃墨重彩的一筆。從央企大鱷到本土房企，都紛紛出手拿地儲備，相繼出現多個地王。

    不過，庫存量的居高不下仍值得交易各方關注。2012年9月中下旬，全市住宅存量再度超過11萬套，10月更是逼近12萬套大關，加上住宅、辦公、商業等，庫存新房首超16萬套。至歲末，青島的新房庫存量高達150623套，給2013年島城樓市抹上了一層揮之不去的沉重。

    經歷兩年的限購調控后剛性需求紛紛釋放 外來大鱷“反客為主”

    現象

    除了庫存、成交等數據的變化，縱觀2012年還有一個現象，那就是外來大鱷“反客為主”越來越明顯。進入2012年，曾視作本地房企和外來大鱷平分秋色的市場格局被打破，幾家外來大鱷的市場占有率不斷飆升，在一輪輪剛需爭奪戰中，外來大鱷的爭奪風頭一度蓋過本地房企。

    雖然2012年的樓市銷售數據尚未詳盡，但在今年上半年的樓市銷售榜單上已見分曉。上半年房企金額排名中，中海集團以11.65億元獨占鰲頭，和記黃埔，萬科，中南，保利等大牌房企占據榜單前5名。本地房企上半年表現欠佳，只有海信、青特排到第9、10位。曾經躋身2011年房企奪金TOP10的海爾地產和青建地產均未進入前十。在銷售套數排行上，青島風景憑借743套的驕人戰績榮登榜首，緊隨其后的中海國際社區和中南世紀城均突破700套大關。在銷售面積和銷售金額的排行榜上，同屬外來大鱷的和記黃埔·曉港名城和中海國際社區牢牢占據頭兩位。

    2012年下半年以來，這些外來大鱷持續發力，中海國際社區、萬科生態城、李滄萬達廣場、曉港名城、中南世紀城等大鱷不斷加推新品，見機調整營銷思路，進一步鞏固市場占有率。在此期間，本土房企奮起直追，雖然也取得了一定成效，但與上半年滯后的銷量相比，2012年的總量很難與外來大鱷的業績企及。

    現狀

    1月島城樓市有點寒

    2013年初青島樓市將再度起航，1月開盤項目甚少，預計僅有六七個盤入市，島城樓市進入暫時的休整期。

    業內人士分析指出，2013年開始，包括周邊縣級市在內的青島轄區將全面實施房屋維修金制度，為了躲避繳納房屋維修基金，歲末島城郊區出現了置業者扎堆過戶的景象，不少開發商也抓住了這個時機，將推盤計劃提前了。進入1月，開發商沒有多余精力來進行新一輪的推盤，就出現了所謂的“休整期”。

    也有業內人士認為這是開發商戰略性部署，為蓄勢再戰2013年準備。2013年春節即將到來，天氣寒冷，購房者的購房欲望也越來越淡；另一方面，中央重申了2013年持續執行限購政策的樓市調控導向，對購房者來講，年前還是年后購房并沒有多大差別，而且經歷了三年的調控，購房者出手已經趨于理性，開發商推盤也比較謹慎。從開盤情況就能預計到1月樓市的成交量走低勢在必然，春節過后青島樓市的走向是否會如2012年年尾一樣那么火熱，還需等待各調控政策的推出和“回暖”信號的發出。不過業內人士大多認為，中央及我省住建部門已明確了2013年將持續執行限購政策的樓市調控，在此背景下2013年房價很難大幅上漲，但不排除局部區域的微調。總體而言市場還是會穩步上升，除非有其他調控措施出臺。

    2012年樓市大事件回顧

    3月：首套優惠重出江湖

    短暫謝幕的8.5折利率重返舞臺。2012年3月22日，青島銀行總部率先在各個分支機構實行了首套房8.5折的利率優惠。據知情人士透露，此次利率優惠的調整，緣于人民銀行向各銀行發出的通知，將個人住房的首套房貸款利率下限在基準利率基礎上下調15%，各銀行在基準利率和利率優惠下限之間，依據各銀行的貸款額度以及貸款申請人的財務評估結果進行自主定價。這標志著銀行針對首套房購房者的房貸利率重新回到折扣時代。

    4月：紫御觀邸“直降百萬”

    全國樓市進入深度調控期后，大幅降價的聲音不絕于耳。中小房企為了緩和資金鏈的緊張，以價換量；大型房企雖不差錢，但搶占市場謀求發展之下依舊優惠頻頻。

    2012年4月17日，位于山東路的大鱷項目中海·紫御觀邸公開爆出 “直降百萬”的降價信息，平均優惠幅度為每平方米4000多元，降幅驚人，可謂2012年島城樓市降價潮中打出的最響一槍。中海·紫御觀邸的降價，表明在房地產市場調控的大背景下，高端物業也開始考慮壓縮利潤空間，換取市場銷量。

    5月：“限墅令”重出江湖

    2012年5月下旬，國資部發布了2012年土地供應計劃報告，指出要合理增加普通商品住房用地，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。繼而在6月中下旬，由國土資源部、國家發改委聯合發布的《關于發布實施<限制用地項目錄（2012年本）>和<禁止用地項目目錄 （2012年本）>的通知》，再次要求，各地嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地，并將住宅項目容積率嚴格限定不得低于1.0。

    6月、7月：年內兩次降息

    正當房地產行業在嚴厲調控之下艱難行走時，年中的兩次降息，為整個行業減緩了市場的沖力，帶來一絲希望。年內首次降息是央行在2012年6月7日宣布，自6月8日起，金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。這次降息是自2008年12月以來央行的首次降息。

    7月5日央行再次公布，決定自2012年7月6日起，金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點。此次降息為不對稱降息，利率差縮小，意味著銀行從存貸款之間獲取的利息收入空間縮小。對房地產而言，相對大幅地降低貸款基準利率，能夠減輕貸款的壓力。

    兩輪下調之后，目前5年期以上貸款基準利率為6.55%，降息前已經辦理好按揭的貸款者，將在今年1月1日開始執行新的基準利率。

    9月、12月：保障房全面發力

    今年年初，青島市住房保障工作會議公布了今年全年的保障房工作目標，2012年省政府下達青島市保障性住房建設指標為23085套。截至目前，我市已在31個項目中落實24388套保障性住房房源，圓滿完成國家和省下達我市的保障性住房建設任務。

    此外今年全市共向市民推售了兩批保障房。首批保障房于2012年9月19日公開銷售，一共5451套房源，包含10個經濟適用住房項目和3個限價商品住房項目，這是我市歷史上集中推出房源最多的一次公開銷售。12月10日，青島市2012年第二批5個經濟適用住房項目和2個限價商品住房項目開始公開銷售，房源共計3250套。此外公開配租的廉租住房和公共租賃住房房源共有513套，市區今年已累計配租配售保障性住房9214套，標志著市政府年初確定的配租配售保障性住房不少于9000套的任務目標圓滿完成。

    11月-12月：年末再現地王

    2012年12月13日，香港東路23號B地塊（即“中國海洋大學浮山校區原址”）走上拍賣臺，經過二十多輪的叫價后被拍走，成交價高達13040元/平方米，打破此前紀錄，成為嶗山新地王。（記者 孫靜芳）