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????五月份以來，成交量回升、降息、國內眾多城市樓市政策微調等利好頻現， “回暖”成為出現頻度最高的關鍵詞。從去年1月底開始，本輪調控多手段狙擊樓市，全國范圍內“房價”已經低頭，樓市再度處在轉折點上。

????5月份以來成交數據上升

????根據同策咨詢青島公司的統計，5月份青島商品住宅成交為 6601套，成交套數同比上漲25.97%，環比上升58.6%。6601套的月成交量，是自去年5月份以來，青島商品住宅月成交量的高點。5月份，借勢傳統樓市旺季，青島一些在售項目紛紛降價促銷，使剛性需求釋放，進而成交量明顯上升。分析過去三個月的月成交數據，青島商品住宅成交量一直是節節上升的態勢。

????另據新華社消息，根據國家統計局9日公布的數據，1-5月份全國商品房銷售面積28852萬平方米，商品房銷售額16932億元。而1-4月份，商品房銷售面積21562萬平方米，商品房銷售額12421億元。據此可計算出，5月份全國商品房成交面積為7290萬平方米，銷售額4511億元。

????據分析，今年4月份全國商品房銷售面積6323萬平方米，銷售額3749億元，這基本延續了3月份的回暖態勢。而5月份的成交表現好于4月份，表明一方面樓市好轉趨勢繼續延續，另外也迎來了更強勁的勢頭。

????國內多城市樓市政策微調

????從去年年初開始，最嚴厲的調控措施實施以來，國內樓市成交陷入低谷，土地市場持續低迷，地方財政稅收緊縮，但樓市調控主基調不變，各方陷入一場縱深博弈。從去年底開始，就不斷有地方政府出臺相應政策，試圖對房地產市場進行微調。

????有媒體統計，自2011年下半年以來，先后有北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、沈陽等30多個城市出臺了微調政策。微調的內容涉及限購、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等方面。其中，只有包括上海、蕪湖等5個城市的政策被叫停，其余城市的微調政策仍在執行。

????但6月5日，住建部再次稱，“堅持房地產市場調控政策不動搖，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。”

????由此可以看出，現階段微調有不可逾越的底線。

????降息將改變心理預期

????6月7日，央行宣布，自2012年6月8日起，將金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點。此外，央行同時將金融機構貸款利率浮動區間的下限調整為基準利率的0.8倍，這也意味著首套房貸8折優惠有可能“重現江湖”。

????此次利率調整后，對貸款買房的人來說，按照貸款100萬元、20年等額本息還款法，降息后如果按照基準利率，月供將減少150元；按照首套房85折利率優惠政策，降息后月均還款額減少122元。從降息的實際效果看，購房者的月供負擔只是略有減輕。

????對此，青島今鵬翔投資公司CEO修方舟認為，降息對購房者心理上的影響要大一些。

????6月8日，住建部消息，下調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率下調0.20個百分點，由4.90%下調至4.70%；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率下調 0.25個百分點，由4.45%下調至4.20%。

????另據分析，此次降息，雖然不是針對房地產的貨幣政策調整，但客觀來說，房地產應是受益行業之一。對于資金密集型的房地產企業來說，降息意味著融資成本的降低，對于購房者來說，降息意味著購房成本的減少。

????人氣已上升，價格要下調

????“微調”、“降息”等利好的出現，意味著樓市調控政策面已經觸底反彈，這會逐步帶來購房者心理預期的微妙變化。通常，從銷售現場人氣上升到成交數據上升，有兩個月左右的滯后期。

????據修方舟反映，目前一些售樓處的人氣、到訪量都在上升，以今鵬翔代理的一個李滄大盤項目為例，近期示范區開放前三天，每天到訪客戶達500多組。

????青島銳理數據的監控也顯示，5月份全市開盤項目15個，其中八個項目開盤首批認購率超過50%，而上述15個項目的整體認購率達57%。

????從開盤認購情況看，5月份的市場形勢要明顯好于三四月份。對此，銳理數據青島公司總經理馬光明分析，5月份80%以上的項目均有不同形式的優惠；推出的產品戶型主要集中在80-90平米，約占85%，多面向剛需；多數項目推盤相對謹慎，推盤量較小，僅有4個項目推盤數量超過300套。

????李滄萬科廣場相關銷售人員也介紹說，該項目4月底推出中央公館精裝住宅，首期93套精裝產品，面向首改客戶，已經售罄。目前，該項目每天到訪客戶在20組以上，新房源將在6月份推出。

????上述銷售人員稱，進入5月份，市場回暖的跡象比較明顯。

????從青島網上房地產顯示的成交數據看，李滄中海國際社區、中南世紀城等項目在適度調整價格后，銷售情況比較樂觀。而去年底降價盤春和景明，目前的降價幅度也在收窄。

????修方舟認為，從李滄幾個在售大盤今年以來的銷售來看，這些項目已經找了銷售的節奏。市場有了人氣，開發商也要有個姿態，推出合理的價格。

????記者調查也發現，成交回暖并非是整體性的。以合肥路沿線市北、四方等區域幾個樓盤為例，現在約在每平方米12000-14000元價格段，是面向首改和首置客戶的樓盤，因房價沒有明顯下行，近兩三個月來銷售速度不快。

????后市，消化庫存是關鍵

????對于后市，青島地產分析人士張繼東認為，短期內整個市場不會有大的變化，目前只是稍有回暖，還是各樓盤“跑量”的階段，成交量會不會持續上升，“回暖”能不能持續，還有待觀察。

????張繼東說，不排除一些開發商在出貨之后，資金壓力不大，就會把價格漲上去，尤其是一些手中存貨不多的小開發商。因為一些樓盤大幅打折，總有“割肉”之痛，而后期周邊樓盤若沒有價格跟進，這些樓盤也會隨行就市，回調價格。

????價格是否筑底現在還不好說，成交量上升行情若持續兩三個月，才說明是價格筑底，張繼東表示。

????另據銀海世邦市場研究中心分析，繼 2011年 11月底島城住宅存量突破10萬套以來，庫存量持續有增無減，目前一直在歷史最高點徘徊，部分區市呈現嚴重供過于求現象。應當說，在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，島城房地產行業已逐漸進入去庫存時期。

????一個李滄項目的銷售人員也向記者透露，現在市場剛剛有些起色，主要還是加緊銷售，不可能考慮漲價的問題。

????樓市回暖是與非

????在沒有改善型需求、投資需求入場的樓市，唯有靠剛需獨自支撐，回暖的“成色”如何，能否持續，仍有不同的觀點。

????觀點一：樓市已經回暖

????修方舟認為，現在市場確實已經回暖，除了政策層面的原因，也是買賣雙方僵持到一定程度的必然結果。

????他說，剛需客戶經過長時間等待，看到大幅降價可能性不大，而自身有結婚、換房等剛性需求，在開發商小幅降價后，一般會出手，當前市場購房心理已經有變化。

????他說，和2010年的回暖不同，這次應當是相對健康的。現在樓市還處在爬升階段，房源多，選擇余地大，應當是買房的好時候。

????觀點二：只是階段性回暖

????同時，在采訪中，亦有青島房地產業內人士認為，5月份以來的成交量上升，只是剛需壓抑一段時間后，受政策影響短期內需求釋放。

????若以此觀點來觀察2012青島樓市，會發現年內曾出現過一波剛需釋放的情況。今年2月份，趕在青島房屋維修基金政策實施前，曾有過月度成交量上升的態勢。而時隔兩個月，今年5月份，借傳統銷售旺季，再有一波成交量上升的行情。

????本周，記者從城陽一項目銷售經理了解到，進入6月上旬，該項目成交量明顯比5月份要差。

????如果階段性回暖的觀點成立，那么接下來的七八月份會比較平淡，而新一輪高潮會在九十月份出現。（記者 張則濤）

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