????繁華之下島城樓市呈現“雙重門” 開發商仍需“新招”以求突破

????新開盤多、加推盤多、品牌公關與業主活動多下半年伊始島城樓市可謂是“一片繁華”。但在 面的繁華下是殘酷的現表實，成交量少、成交額小、買方問詢與賣者推介倒掛，這都表明了樓市依然徘徊在低迷之中。業內人士指出，如今7月過半，隨著交房驗收高潮，青島樓市整體活躍度和時下天氣一樣進入“炎熱狀態，但表面沸騰的背后，各家樓盤的成交體量與成

????強勢開盤力尋銷售突破點

????從限購令到如今的連續上調準備金利率，經過一系列政策組合拳的重擊后，島城樓市進入長期萎靡。雖然房價依然堅挺，但成交體量與金額雙雙下降，市場走進煙霧重重之中，眾多開發商急需走出目前銷售的低潮期。

????據觀察，和前半年的清冷相比，青島樓市進入下半年之初已經有分外妖嬈之色。日前，記者走訪了樓盤聚集的開發區、城陽區和李滄區等地后，發現， 新開樓盤和再推后期項目的樓盤數量之多、內容之豐富，都堪稱島城2011年樓市最佳。

????“中海紫御官邸18132元每平方米起，登記即返10萬元現金券；李滄寶龍，32萬元起一套公寓火熱加推……”一條條令人目不暇接的開盤推” 盤、優惠打折的宣傳信息也預示著開發商們已經到了向全年銷售量沖刺的關鍵時刻。“很多開發商堅持認為這是一個節點。”有業內人士指出，多數開發商堅信有剛需的消費者扛過前6個月后，很難保持繼續觀望，而此時若趁著巧勁兒找到爆破點、強勢銷售，抓住潛在客戶的購房心理，非常容易一舉突破。

????推介與成交量倒掛

????雖然開發商推介繁忙、營銷不停，忙得不亦樂乎，可消費者和準業主卻并不買賬。在走訪過程中，記者發現目前各大樓盤銷售情況并不樂觀，各種“圍觀”的多、咨詢的多，出手購房、甚至意向成交的少之又少。“前陣子太冷清，這陣子太生猛，轉變得有點快，我們分不清局勢，哪敢隨便出手啊。”市民齊先生告訴記者，自己的婚期早已提上日程，絕對是貨真價實的剛需一族，就是婚房問題沒解決，終身大事才拖到現在。因為各種限購政策，齊先生和未婚妻都非常珍惜自己的首次購房配額，兩人本打算在登記前以各自的名義分別購買一套房產，一處留著自住、一處投資等升值，但由于準備金利率的不斷上調，還款壓力增大，不得不放棄這個方案。無奈，齊先生小兩口兒只得選擇放棄一個購房配額，選購一套房產。這樣一來，資金問題解決了，但選擇升值空間大的戶型，還是選擇經濟適用的戶型，又成了新的問題。

????此外，由于賣方過于熱情，也給買方造成了不小的困擾。不少市民表示，每天都能收到各種打折促銷的房產信息，感覺太混亂，多觀望一下看看清楚再說吧。

????局勢不穩破解還需“民心”

????站在開發商的立場，尋找突破口、尋找全新的銷售賣點亦算是積極之舉，但就目前市場反應來看收效不甚明顯。“現在市場比較紛雜，開發商肯定想賣，而且想大賣；消費者想買，但又小心翼翼，造成市場與需求無法對接。”島城業內人士認為，開發商在售賣的過程中，以各種方式途徑促銷、以各種活動為噱頭吸引消費者是非常普遍的營銷手法。但在大的政策引導下，怎樣推介手中的房產類型就看開發商們自身的本領了。在政策傾向打擊投資客的時下，狂推投資型的大戶型或別墅這顯然不合時宜。

????青島金澤順泰房地產有限公司總經理于偉表示，目前開發商銷售遇冷主要原因有兩方面：一是大局尚不穩定，方向性難把控；二是部分營銷手段不夠活泛、不夠深入“民心”。此外，在市場與營銷上，于偉認為青島樓市仍處在上升期，剛需人群還是主力消費群體，消費者謹慎出手的原因除卻跟風心理，最關鍵的還是找到最滿意的房型。開發商要想避免宣傳與銷售“冷熱不均”，尋求最迎合“民心”的銷售理念，才是未來開發商的生存之道。（記者 侯佳奇）