資料圖片。記者 馬藝峰 攝

????2011年中國(guó)住房市場(chǎng)要繼續(xù)調(diào)整，房?jī)r(jià)整體將保持穩(wěn)定，個(gè)別城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降，或者穩(wěn)中略降。日前，中國(guó)社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛做客2010（中國(guó)青島）地產(chǎn)文化與轉(zhuǎn)型發(fā)展論壇，他分析稱，從整體來(lái)看，明年房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定，個(gè)別城市呈穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)在2011年保障性住房的建設(shè)力度會(huì)明顯加大，住房消費(fèi)者的預(yù)期繼續(xù)發(fā)生分化。

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????在對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期方面，倪鵬飛表示，明年住房市場(chǎng)將繼續(xù)調(diào)整，整體來(lái)說(shuō)將保持平穩(wěn)，個(gè)別前期漲幅較大的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。

????據(jù)介紹，明年第一季度在多重緊縮因素的綜合作用下，開發(fā)企業(yè)可能會(huì)降價(jià)或變相降價(jià)，銷售面積則可能因房?jī)r(jià)下降而上升；2011年第二季度，地方政府調(diào)控措施可能會(huì)變相放松，價(jià)格將相對(duì)平穩(wěn)，銷售面積上升；2011年第三季度，市場(chǎng)供求矛盾可能重新出現(xiàn)，房?jī)r(jià)有一定的上漲壓力；2011年第四季度，調(diào)控政策可能重新趨緊，房?jī)r(jià)與銷售量相對(duì)穩(wěn)定。

????對(duì)此，倪鵬飛指出，應(yīng)明確房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，不搞一刀切。據(jù)介紹，房地產(chǎn)調(diào)控的政策目標(biāo)應(yīng)該保證“投資持續(xù)增長(zhǎng)，銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，價(jià)格理性回歸”。對(duì)于不同的城市可以確定出不同的指導(dǎo)性的價(jià)格上漲目標(biāo)或者變化目標(biāo)。比如對(duì)一些房?jī)r(jià)過(guò)高、增長(zhǎng)過(guò)快的就不能漲，必須降。但是對(duì)一些情況相反的，可以有一定的漲幅，這個(gè)漲幅一定要控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之下。

????倪鵬飛表示，預(yù)測(cè)2011年房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有降或是穩(wěn)中略降，主要有以下幾點(diǎn)理由：一是中央住房調(diào)控政策與宏觀調(diào)控政策方向一致；二是中央在住房調(diào)控問(wèn)題上態(tài)度堅(jiān)決、意志堅(jiān)定，對(duì)房?jī)r(jià)采取了露頭就打、見高就打的策略；三是預(yù)計(jì)在2011年保障性住房的投資會(huì)大幅增加，住房保障力度會(huì)明顯加大；四是住房投機(jī)已經(jīng)受到了抑制，住房消費(fèi)者的預(yù)期繼續(xù)發(fā)生分化。

????市場(chǎng)回暖過(guò)熱招致緊縮貨幣政策

????據(jù)悉，近年來(lái)寬松的貨幣政策致使住宅市場(chǎng)快速回暖以至于過(guò)熱，從而招致了新一輪的宏觀調(diào)控。 2009~2010年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)總體維持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不斷整固。盡管中國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)歷了有史以來(lái)最為密集和最為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，住房銷售面積和住房銷售價(jià)格有所回調(diào)，但住房投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度不減，2010年1~8月，中國(guó)住宅投資增速仍高達(dá)33.9%，住房投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接帶動(dòng)作用增強(qiáng)，為0.93個(gè)百分點(diǎn)。2009年第四季度，住宅市場(chǎng)延續(xù)了回暖趨勢(shì)，特別是12月，由于購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的到期，住宅銷售面積達(dá)16342.25萬(wàn)平方米，市場(chǎng)總體仍維持了較高增速。

????據(jù)介紹，緊縮的貨幣政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)信貸資金壓力加大、房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款的約束趨緊，會(huì)給開發(fā)商和住房按揭貸款帶來(lái)極大的約束。 “這一點(diǎn)可以避免2010年出現(xiàn)的矛盾問(wèn)題。 ”倪鵬飛說(shuō)，2010年盡管政府出臺(tái)了很多調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，但由于貨幣政策寬松，大量流動(dòng)性抵消了這些措施。

????公租房試點(diǎn)住房保障新主力

????2009~2010年我國(guó)住房保障力度有所加大，公租房將成為住房保障“新主力”。據(jù)倪鵬飛介紹，今年我國(guó)保障房住房力度逐漸加強(qiáng)，尤其提出了公租房在一些城市大膽試點(diǎn)，保障房建設(shè)預(yù)算也大幅提升。據(jù)介紹，去年保障房建設(shè)預(yù)算為500多億元，目前已經(jīng)提升至800多億元，追加了兩三百億元。

????與此同時(shí)，倪鵬飛表示，2010年住房保障目標(biāo)進(jìn)一步提高。據(jù)介紹，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定的2010年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)是建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套，改造農(nóng)村危房120萬(wàn)戶，總量比上年增加三分之一。(記者 李雯)