????剛剛辦完過戶手續的市民楊先生有點受傷，如果在年前辦的話，他能省1.6萬元稅錢。昨日，記者從我市有關部門獲悉，我市二手房最低過戶指導價自本月起調整，上調幅度在30%左右，市南區最高。調整后，二手房交易過程中用于計算稅費的價格更接近真實交易水平，二手房交易中普遍存在的 “陰陽合同”問題將逐漸根治，不過這從另一個側面也增加了購房成本。

????現狀

????過戶指導價仍較低

????“昨天

去房產交易中心過戶，到地稅窗口一看打出來的繳稅單，吃了一驚，80多平方米的房子現金過戶，原來的繳稅價不超過50萬，現在上調到了67萬，每平方米上調了兩千多塊錢。”人民路一房產中介對記者說，按照原來的過戶價，客戶只要交2.5萬的稅費就夠了，如今交了3.35萬，多交了八千多元。“后來我打聽了一下，市區的二手房繳稅指導價都上調了，從元旦過后首個工作日就開始了，市北區域的上調幅度在30%左右。”

????按規定，二手房交易過程中需要繳納契稅、營業稅以及個人所得稅。交易過程中，首先需對交易房屋進行評估，評估得出的價格將作為繳稅的基準成交價，也就是最低過戶指導價。此前我市的過戶指導價仍停留在較低水平，如原四方區過戶指導價多在3000元/平方米以下，但該區域二手房成交價已達到10000元/平方米，兩者相差兩三倍。也就是說，購買一套100平方米的二手房，真實購房總價為100萬元，而計稅的指導價只有30萬元左右，繳稅就參照該價進行，比實際成交價能少繳很多稅，這一問題是導致“陰陽合同”頻現的根源。

????措施

????大幅上調最低過戶價

????我市近年來多次調整計稅最低指導價，其中以2011年年初調整的幅度最大。“我記得2011年那次調整后，當時市內四區的過戶價幾乎翻了一番，以市北區為例，此前市北區的指導價大多在3000元/平方米左右，但那次調整后，基本都在6000元/平方米以上，一些年代較新的房屋逼近8000元/平方米左右。2012年在此基礎上繼續上調，調了兩三次，進入2013年1月后再次上調，現在普遍在8000元/平方米左右，聽一個同行說上周剛給市北區一套建于2007年的房屋辦了過戶繳稅手續，繳稅指導價達到了10000元/平方米，幾乎逼近真實成交價了。”我市一大型房產中介機構負責人說，市南區的調整幅度更大，上調幅度在30%-50%。

????據了解，此次調整后的計稅價標準并不是采取 “一刀切”的方式，而是根據目前的房屋價格水平，以及樓盤的建筑年代、樓層等多個因素來決定，實行一房一審核的原則對交易房屋征繳稅款。即使同一樓盤，每套房都可能有不一樣的最低計稅價。盡管具體上調幅度不可知，但可以肯定的是，調整后的最低過戶指導價將更接近現實房價水平。

????影響

????將終結“陰陽合同”

????市房地產協會相關負責人表示，目前我市新建商品房交易時繳稅以網簽價格為準，不會出現類似于二手房交易時的“陰陽合同”。為了避免“陰陽合同”這種不正當的市場操作行為，政府根據市場情況及時調整存量房交易最低計稅價格，使指導價更符合目前的房價水平。一旦政策落實后將會逐漸終結“陰陽合同”，有利于穩定房地產市場交易秩序。

????另據我市一房屋中介公司負責人分析指出，計稅最低指導價上調后短期內對二手房有較大的影響，同時也將間接影響一手房。但隨著時間的推移，它的影響會逐漸變小。

????最低過戶指導價的調整對于買賣雙方都有影響。二手房交易中，稅費最后一般會轉嫁給購房者，提高最低過戶指導價意味著交易的稅收增加，購房成本明顯增加。對一部分房價高、稅費多的房屋，購房者的購房意愿將降低。(記者 孫靜芳)

????算賬

????調整后繳稅額大增

????我市一中介機構工作人員給記者算了一筆賬，以市北區一套面積80平方米、建于1999年的二手房為例。

????2010年出售

????成交單價在11000元/平方米，成交總價為88萬元。

????計稅指導價為3000元/平方米左右，最低過戶價為24萬元左右

????總計繳稅20640元（5.6%的營業稅+2%的個人所得稅+1%的契稅）

????2013年1月出售

????計稅指導價為7800元/平方米左右，最低過戶價為62.4萬元

????總計繳稅53664元（5.6%的營業稅+2%的個人所得稅+1%的契稅）

????備注：兩者一對比可以看到，今年辦過戶要多繳3萬多元的稅。