????不少開發企業將新房交付后就撤離或注銷了，一旦出現房屋維修問題，業主找不到開發企業來承擔保修責任，即使開發企業存在，因為缺少相應措施和手段，業主找開發企業來承擔維修責任也十分困難。記者從日前召開的我市物業管理工作會議上獲悉，我市已著手建立物業質量保證金制度，一旦制度建立后，開發企業在向業主辦理商品房屋交付前，需一次性足額向物業主管部門指定的賬戶交存保修金，以及時處理各種保修問題。

????小區管理“踢皮球”

????在日前召開的我市物業管理工作會議上，市物業辦負責人表示，今年我市將著手修訂或制定一系列物業管理方面的法規或規定，其中物業質量保證金制度的建立是市民最為關注的。當前一些小區業主遇到樓頂漏雨等情況，普遍面臨 “維修難”，找小區物業，物業說他們沒錢，這屬于開發商的責任；找開發商，開發商要么已經注銷，要么“踢皮球”說是物業維護不及時導致出現問題，應該找物業。而物業質量保證金制度建立起來后，這些問題就可從根源上得到解決。

????根據《山東省物業管理條例》和2010年9月實施的《山東省物業質量保證金管理辦法（試行）》規定，開發企業新建用于銷售的物業，均應按照建筑安裝總造價的3%-5%交存保修金，具體標準為低層和多層建筑3%、小高層建筑4%、高層建筑5%。開發企業在向業主辦理商品房屋交付前，應當一次性足額向物業主管部門指定的賬戶按幢交存保修金。實行了商品房預售資金監管的項目，預售資金監管部門應在商品房屋交付前，按物業主管部門的要求，從預售款中一次性劃轉規定數額的保修金到指定專戶，并告知開發企業。未交納保修金的項目，開發企業不得將商品房屋交付業主，業主有權拒絕接收。相關部門不得辦理商品房屋綜合驗收備案、房屋確權登記等手續。在保修期內，物業出現質量問題，需要維修時，開發企業不履行保修義務或者因歇業、破產等原因無法履行保修義務的，可使用保修金。物業保修期內發生嚴重質量缺陷，經反復維修，截至保修期到期仍有影響正常使用的質量遺留問題的，保修金暫不予以退還，直至相關質量問題得到修復為止。

????擬定物業管理新規

????“根據省里的管理條例，我們將根據市法制辦的工作安排盡快擬定《青島市物業質量保證金管理辦法》，考慮更加合理的交存比例、范圍及監管制度，維護市場秩序，切實解決開發商建設遺留問題。”市物業辦負責人在會上說。

????此外今年市物業辦還將根據市人大的工作部署，盡快修訂《青島市物業管理條例》。當前我市的物業管理條例是1999年5月1日實施，于2006年1月1日重新修訂實施。在此之后，2007年10月1日施行的《中華人民共和國物權法》、修訂后的國務院《物業管理條例》及2009年5月1日實施的《山東省物業管理條例》均賦予了物業管理一些新的內容和思路，而我市現行《條例》存在部分與上位法不一致的條款，因此《條例》修訂工作也需要盡快展開。

????另外還有不少小區出現前期物業管理混亂的問題，對此今年我市加大前期物業管理力度。根據住建部2011年1月1日實施的《物業承接查驗辦法》規定，探討建立物業管理區域共用部位和共用設施名冊等物業承接查驗機制，明確建設單位、物業服務企業和業主的責任和權利，進一步達到維護業主共同財產權益的目的。

????物業管理師將注冊備案

????除了這些法規或規定的制定或修訂外，對于物業管理隊伍也將進一步規范。目前全市共有物業服務企業668家，占全省的16.4%，物業管理從業人員7.6萬余人，服務覆蓋面積達1.83億平方米，服務居民87萬余戶。但其中不少從業人員素質較低，物業管理水平參差不齊。為此我市將開展物業管理師注冊工作，今后持證上崗的物業人員將全部備案。物業管理師，是指按照物業管理服務合同約定，通過對房屋建筑及與之相配套的設備、設施和場地進行專業化維修養護管理以及維護相關區域環境衛生和公共秩序，為業主、使用人提供服務的人員。“要想獲得物業管理師資格證，需要參加住建部的統一考試，合格后才能拿到。目前已有外地城市出臺規定，一家物業管理企業至少得有5名工作人員取得物業管理崗位證書才算合格，否則將被取消物業服務資質，我市也將在此方面出臺具體規定。”市物業辦負責人說。(記者 孫靜芳)