探房地產交易中心

    以前挺清閑，現在得加班

    原膠南市房地產交易中心位于珠海中路，整個大廳有3層，不用抽號，按順序先后辦理。在1樓，大約有12名市民在辦理業務。房產經紀人孫正平拿著材料幫客戶辦理過戶手續。旁邊的中年男子姓劉，得知記者身份后，他笑了，“我賣這套房子，和區域調整、房價變化沒關系，就是湊巧了。”房子賣了46萬元，劉先生還是挺滿意的，“這幾天我也得看房子，有合適的就買一套。”

    一樓大廳的負責人給記者提供了一組數據，最近3天，原膠南市二手房日均業務量為20多個。新建商品房從12月1日到7日，一共網簽了131套。“以前每天很快可以辦完業務，現在得加班，有時候得到晚上7點，二手房業務量更多。”

    正在辦理業務的孫正平對過戶程序很熟悉，辦完后，接受了記者的采訪。“區劃調整后，這邊樓市突然就火了？”記者問。“我只能說，這邊市場回暖了，但是并非從區劃調整后開始回暖，11月份就開始了。”

    提到近期的樓市銷售情況，孫正平表示，“看房子的人多了，我們的電話量增加了，想賣房的房主也積極了。今年上半年還不如去年好，上半年我一共賣了9套房子，但這個月已經賣了3套了。”

    “你感覺回暖的原因是什么？”“我也不知道是什么原因，區劃調整的影響沒那么大吧。”

    探房產中介

    房主一天提價兩次，漲了一萬

    原膠南市房地產交易中心物業科科長劉海波就在交易大廳一樓辦公。“上半年，沒多少辦業務的，年初的時候最少，現在確實多了。下個月就要征收房屋專項維修資金了，應該有這方面的原因，不少人想在本月辦完手續。其實，繳房屋專項維修資金是件好事，早晚都得繳。有關房屋漏雨的投訴很多，業主積極出維修費用，以后能減少這方面的投訴。”

    業務量增加，讓房產經紀人、房主忙碌起來。“有的房主已經開始提價了。這幾天，我整理了一下手上的房源，挨個給房主打電話，落實價格。一些上半年登記的房源價格已經不準了，房主底氣硬了。如果你是房主，你也會提價，一天三四撥客戶看你的房子，這在市場上叫供不應求。”孫正平說道。

    12月5日，房產經紀人陳立欽剛經歷了一次房主霸道調價的場面。“那天上午，我帶客戶去看房子，其實是個有房產證的閣樓。之前一個多月，價格都是24萬元。看了房子，客戶挺喜歡的，我就給房主打了電話，對方說，24.5萬。”陳立欽說，“我告訴客戶后，客戶考慮了一會，同意了，下午，房東來電話說，25萬。真是尷尬！兩年前那種坐地起價的戲又上演了。”

    房主惜售、提價的情況已經不是個例。在原膠南市一家事業單位工作的張先生之前已經考慮好把書香蔓城的房子賣掉，感覺房價沒法再漲了。當他將這一想法告訴家人和朋友的時候，得到的建議卻是先別賣了，房價肯定得漲。

    目前原膠南二手房價格變化幅度有多大？太平洋房屋市場部經理郝廣銀有自己的看法。“我們內部系統提供的數據顯示整個西海岸二手房價格近4個周都是環比上漲，但幅度不大，我說的是成交價，這是20多家加盟店的數據。”郝廣銀表示，“我看好二手房前景，但瘋漲時期已經過去了。”

    記者隨后從青島房價網拿到了一組數據。12月3日到9日，原膠南市二手房均價為7099元/平方米，與前一周相比，上漲5% 。今年1月8日，原膠南市二手房均價是6250元/平方米，這是最低點。9月～10月是分水嶺，均價漲到了6910元/平方米。

    以瑞海花園為例，該小區位于海爾大道與濱海大道交會處。今年10月，均價為6423元/平方米，11月25日的時候，均價漲到了6817元/平方米，12月2日的最新報價是6899元/平方米。“原膠南下個月將征收房屋專項維修資金，一套房子得征收萬元左右，這是直接的影響。市內四區當時也上演過這一幕，可惜過后市場還是很冷。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰說道。

    開發商的心理

    得抓住這根救命稻草

    “你知道，我們這里有很多營銷總監晚上睡不著覺嗎？”“區劃調整，原膠南成為新黃島區的一部分了，這對房地產來說是很大的利好消息。”“我們得抓住這根救命稻草，年前爭取把銷售任務完成了。”12月7日，記者在原膠南市調查發現，雖然從11月份開始，新房市場回暖明顯，成交量節節攀升，但多家樓盤仍未完成全年銷售任務

    目前，原膠南市個別樓盤已經開始調價，有的樓盤下周將逐步取消優惠，也有一些樓盤仍保持原有的優惠，價格沒有調整。實際上，面對區劃調整、樓市回暖，原膠南市的樓盤已經出現分化。

    其實，開發商漲價的主要顧慮就是原膠南市未來的限購問題。“成為新黃島區一部分后，膠南限購是早晚的問題。限購對樓市的影響，在青島市區已經體現了，開發商眼光應該放遠一點。”劉興業說。

    另一個尷尬是：原膠南樓盤競爭最為激烈，根據市房地產交易中心的最新數據，目前新黃島區共有3萬多套新建住宅在售，其中原黃島區有1.4萬套，原膠南市則有2萬套，是各區域中供應量最高的。在原膠南市，有22家樓盤的新房供應量都超過了100套，庫存積壓還是很嚴重的。

    從12月5日到12月9日，原膠南市新房二手房成交量都在100套以上，整個青島市的成交量也不過300套，原膠南市占了三分之一。都是誰在買房？是投資客大量入市？還是另有原因？青島隆海集團有限公司策劃總監劉興業表示，前幾年，是以外地客戶為主，今年外地客戶所占比例降低了很多，過去以投資為主，現在以改善型需求為主。“主要有兩種客戶，一種是本地人，另一種是在本地工作、可以提供一年以上納稅證明的外地人，能順利貸款。”

    在東方金石礦業大廈、卓越西海岸，記者都見到了過來咨詢寫字樓和住宅的原黃島區購房者。“新黃島區區政府在隱珠街道，周邊的辦公樓需求已經增加了。關注二手房市場的人，有不少是要過來上班的。”房屋中介的經紀人孫正平說。

    “現在已經不是外地投資客的市場，銀行對這部分人群的限制很厲害，首付60% ，而且要求很苛刻。外地投資客的黃金投資時候已經過去了。最近過來買房的主要是西海岸的客戶。”

    12月9日，記者采訪了青島鏈家市場部分析師殷天逸。“根據我們檢測到的數據，上周，新黃島區成交房源的平均面積是82平方米。”殷天逸介紹說，11月中旬，原膠南市發布《膠南市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》。這是直接催化劑，不少人趕在本月內把買房程序都搞定，預計本月原膠南市房產成交量要創今年新高。

    ◎記者手記

    躁動的背后是什么

    原膠南樓市很忙，忙到你無法想象。這里將征收房屋專項維修資金，帶來緊急成交潮，透支了下個月的需求，這并非原膠南樓市回暖的根源。有的開發商認為根源在于區劃調整；有的開發商堅持認為是壓抑需求后的爆發，樓市春天就要來了；還有的開發商按原計劃銷售，按兵不動。在這背后，是開發商的躁動和糾結。都知道，區劃調整會給原膠南樓市帶來改變，帶來利好，但誰也料想不到這個利好會怎么釋放、以何種形式釋放。經過一年多的低迷，銷售任務都還未完成的情況下，面對突然來的救命稻草，是求穩獲得高額成交量，還是邁出漲價的步伐，各個開發商都在權衡，都很糾結。

    作為這個市場上賣方的組成部分，原膠南二手房房主也開始躁動了，臨時提價已經出現了。相比開發商，房主的顧慮要少一些，“看房子的人多了，我就加價。”樓市回暖的情況下，房地產中介扮演的角色也很關鍵，中介很可能誤導購房者。即使房主加價，中介也會勸客戶快點出手，因為成交之后才能有中介費。

    在這三方都躁動的情況下，購房者作為相對弱勢的一個群體，很難保持冷靜。于是，原膠南樓市忙碌起來，和房地產相關的群體都很忙。其實，冷靜思考，你會發現各方都是在“賭”。漲價的樓盤、提價的房主，賭購房者仍會買；仍搞優惠的樓盤，賭漲價會導致成交量降低。(記者 李晨)