戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞談富人階層的物業管理服務。 中新網 孫建永 攝

　　中新網11月7日電(房產頻道 孫建永)一口標準的香港普通話，時而冒出一兩句搞笑的調侃；一身端正的西服領帶，戴著淺灰框眼鏡，顯出生意人特有的強干。眼前這個接受采訪的人在職場多年沉浮中，已經練就了一身商人的睿智和機敏。他，就是何衍鈞，DTZ戴德梁行華北區董事總經理，目前統籌DTZ北京、天津、青島

、大連、沈陽及西安6個城市的業務開拓和營運。

　　作為國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行，為客戶提供一站式房地產咨詢及顧問服務，為富人階層提供高端物業管理服務，可稱為富人階層的“私人管家”。作為公司華北區高管，何衍鈞是這個“私人管家”的掌管者之一。現在，我們有機會透過這個“私人管家”，一窺中國富人階層在物業管理方面的片段。

　　服務范圍由公共區域延伸至戶內

　　提到富人階層，很容易將他們跟豪宅、豪車聯系到一起，也是因為這些有錢人，推動著房地產市場的高端消費。據亞豪機構向中新網房產頻道提供的資料顯示，過去的2012年第三季度，北京公寓豪宅市場新增公寓豪宅產品1852套，雖然供應套數環比二季度增加了346套，但是相比成交情況來看，供需仍存在較大缺口，并且自2012年1季度開始，公寓豪宅市場就一直處于供不應求的情況。

　　作為高端住宅的擁有者，這些富人階層接受的物業管理服務有哪些不同？帶著疑問和好奇，中新網房產頻道采訪了戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞，他首先概括說：“高端住宅與普通住宅在物業管理上的區分體現在增值服務方面。”據何衍鈞介紹，這種增值服務主要集中在：定期的室內清潔衛生、業主重大節日(生日、喬遷日)的禮物贈送、室內一般性維修和業主委托的其他物業可以實現的工作。

　　我們可能已經見慣不慣了普通的物業服務方式，比如清掃社區衛生、傾倒垃圾、樓道電燈的管理等內容，這種傳統物業服務，主要是集中在物業公共區域以及公共的設備設施運行等方面。“作為高端住宅的物業服務，已經由公共區域的服務延伸至業主戶內，會根據入住的業主日常需求提供一系列的增值服務，無需業主額外支付費用，全部成本均包含在物業管理費用之中。”何衍鈞說。

　　收房驗房 “私人管家”也能幫忙

　　同時，用何衍鈞的話說，高端的物業服務就是特色化的“管家式的服務”。他說：“每個業主入住后均會被安排專業的管家進行一系列的服務工作，作為同物業溝通的唯一窗口。”其實，管家式的服務，從業主收房驗房的階段就已經開始了。

　　對于管家服務在收房階段的服務內容，何衍鈞特地請戴德梁行華北區物業及設施管理部主管林華恩做了介紹，林華恩將管家在物業前期的工作分為3個階段。

　　房屋交付前：確認客戶通信地址，便于及時郵寄交付通知書，告知業主在交房時所需的各種資料及其他注意事項。房屋交付時：管家會陪同業主一起收房、驗房，完成簽訂物業交接資料、鑰匙交接等工作。房屋交付后：向業主介紹裝修注意事項，每天物業公司會對裝修戶進行一次巡查，主要監督有無違章裝修行為，消除安全隱患。對交房后未裝修的客戶，管家每周一次巡視，每月一次進屋衛生清潔，重點是清除灰塵，適時通風。

　　林華恩表示，“除了上述服務外，管家還會根據業主的需要提供短信提醒、票務訂購、郵件接收、代訂報刊、代叫出租車、介紹家政、物品的臨時保管、代訂鮮花以及業主外出時寵物代養等服務。”

　　“36.5天服務”勝過24小時保姆

　　從前面提到的這些管家的服務內容看，無論是票務訂購，還是代訂報刊、鮮花，這些服務的實現是不是請一個保姆也能完成？其實，兩者不能完全等同來說，何衍鈞解釋到，部分豪宅，業主的居住機會并不多，相比“365 天服務”而言，“36.5 天服務”更能突出這部分業主的特點。

　　“如果業主經常住在自己的住所，那可以雇用自己的保姆或園丁。但是不要忘了，很多豪宅的住戶，要么本身是在上海等城市做生意，在北京有自己的住房；要么是定居在了國外，而在國內有留著房子，只是回國居住的時間較短。”

　　何衍鈞把上面提到的那類富人住宅稱為“空的旅館”。這樣的“旅館”自然不需要雇傭專門的保姆，做每天24小時的管理。但是，房子仍然需要經常打掃，屋內的設施比如電燈、家具、壁畫等都需要日常的維護和打掃。這樣在主人回家居住時，就仿佛住進賓館一樣，一切都是干凈的、可用的。

　　所以，對于這類富人雖然不需要24小時的保姆，卻需要經常對住房進行維護。這時，物業公司就能很好的解決這個問題，能夠為業主提供一周一次或兩次的室內清潔，保證房子時刻處于可入住狀態。

　　風險管理 一塊地毯的保險賠償

　　富人階層物業管理的另一個特點是風險管理的應用，對此，何衍鈞解釋為：“積極引入保險意識，適當的規避管理風險，同時也將風險管理的意識深入到業主方，降低業主的經濟損失。”風險管理的目的是對業主的財產進行風險管理，比如建議業主購買火險保險。

　　火險保險是很有必要，何衍鈞為記者講述了一個實例。曾經有一家業主在打開壁爐的時候，不小心有火星濺出來將地毯燒出一個洞。雖然可以修補，但是修補后整塊地毯就不再諧調；業主將整塊地毯全部換掉又得不償失，這時因為業主有投保防火險，保險公司就為該業主換掉了整塊地毯，實現了保險賠償。

　　隱私提醒 不要無視樓棟對面的窺探

　　在富人的高端物業服務中還有一種特殊性服務。何衍鈞說：“大部分豪宅的住戶是社會高端人士，擁有強大的經濟實力。這部分業主認為自己的人身安全、生活私密性是最重要的，而物管公司要有能力將這種特殊服務納為經營的一環。”

　　這時，物業公司要做的就是溫馨周到的提醒服務。很多高端客戶因為其身份的特殊性，其隱私也很容易遭到好奇者或者狗仔隊的窺探。這時，很多細小的往往被忽略的事情必須要提醒業主，比如，漏洞與樓棟之間，雖然距離比較遠，但是誰敢保證對面的窗戶沒有人在窺探；晚上的時候，由于屋里開燈，從外面往屋里看會看得清楚。

　　在國外，私密性的保護也很普遍。“比如在英國，富人們會通過栽種樹木、搭建籬笆來營造一個私人化的院落，保證在自己生活空間的私密性，道理是一樣的。”何衍鈞說。

　　中新網房產頻道在采訪中了解，富人階層有著和大眾物管更加細致、全面甚至苛刻的需求，這本身是和他們的身份、地位和社交相關聯的。何衍鈞最后表示：“除了宣揚自己經濟實力和人生感受，對很多業主來說，豪宅更是他們的社交場所，為朋友、客戶、社會活動提供場所。”同時，業主購買豪宅，有時候是為了擁有一個商務經營場所，這類特殊服務，對于物管公司來說，無論是在品牌、服務和標準上，都有很大的效應。