????一棟八大關(guān)內(nèi)的別墅售價(jià)4.7億元，這條售樓信息近日在微博里瘋傳。八大關(guān)里的天價(jià)別墅主人為誰？誰買走了這些別墅？?jī)r(jià)格到底幾何？帶著種種疑問，連日來記者走進(jìn)八大關(guān)的這些深宅大院探訪。在翻閱八大關(guān)別墅的成交記錄時(shí)，一個(gè)個(gè)“天價(jià)”讓人驚嘆，一棟僅有120平米的帶院別墅，成交價(jià)竟超過了6000萬元。

????緣起 看房也得先交千元

????3月22日開始，一條青

????前天上午，記者聯(lián)系上代理這棟別墅交易的文杰地產(chǎn)。“這棟別墅是歐式建筑，有獨(dú)立的房產(chǎn)證，目前為一家公司所有。”文杰地產(chǎn)的一名客戶經(jīng)理告訴記者，如果客戶想看房，需要交1000元的看房費(fèi)。但出于客戶隱私保密的要求，他拒絕透露這棟別墅的具體位置。

????記者通過其他渠道得知，這套別墅為我市一家很有實(shí)力的公司所有，但該公司并不愿向外透露這套房子的信息。隨后記者從市房地產(chǎn)交易中心查閱到，目前島城別墅成交價(jià)格最高的是八大關(guān)的一棟別墅，售價(jià)高達(dá)8800萬元，如果這棟別墅按4.7億元的價(jià)格成交，無疑創(chuàng)下島城別墅售價(jià)之最。

????調(diào)查 八大關(guān)別墅僅10余套可售

????近日，記者來到八大關(guān)風(fēng)景區(qū)走了一圈。這里的別墅目前大多是一些機(jī)構(gòu)和單位駐地以及療養(yǎng)院、會(huì)所，私人別墅并不多見。這些深宅大院往往大門緊閉，記者嘗試敲門，或者沒有回應(yīng)，或者偶有開門，但聞聽記者身份后，直接表示“沒預(yù)約不能進(jìn)”，或者不愿接受采訪。

????“八大關(guān)別墅造型獨(dú)特，匯聚了眾多的各國(guó)建筑風(fēng)格，故有‘萬國(guó)建筑博覽會(huì)’之稱。目前，八大關(guān)總共有300多套別墅，大多屬于歷史文化遺產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人。”市房地產(chǎn)交易中心的工作人員告訴記者，八大關(guān)別墅里產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人能夠交易的僅有10余套。

????據(jù)介紹，這些別墅按產(chǎn)權(quán)大體可以劃分為三類：一類屬于單位療養(yǎng)院或政府機(jī)構(gòu)；第二類由好幾戶甚至十幾戶住在一棟別墅里，稱之為“團(tuán)結(jié)戶”，產(chǎn)權(quán)很復(fù)雜；第三類別墅屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)，是可以買賣的，這類別墅產(chǎn)權(quán)的來源是1998年的一次拍賣，僅有10余套。

????當(dāng)年購進(jìn)只有幾百萬元

????“1998年，青島市政府曾公開拍賣過10余套八大關(guān)別墅，當(dāng)年的拍賣價(jià)格在100萬元到200萬元之間，這是現(xiàn)有可交易產(chǎn)權(quán)房的來歷。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)福仁世貿(mào)店店長(zhǎng)曲佳告訴記者。

????“八大關(guān)的別墅每一套都有自己的故事，無論從建筑設(shè)計(jì)還是園林景觀，無論是人文歷史還是歷任房屋的所有者，這些都是八大關(guān)別墅不可估量的價(jià)值，因此八大關(guān)的別墅無法與市面上的普通別墅相比。”曲佳告訴記者。

????“這些別墅的賣家大多是在1998年的拍賣上買下的，當(dāng)時(shí)的價(jià)格也就是幾百萬元。”曲佳說，現(xiàn)在來看當(dāng)時(shí)購入的價(jià)格并不高，但當(dāng)時(shí)在市南區(qū)買套普通住房也不過是10萬元左右，所以說這些別墅的拍賣價(jià)當(dāng)年也可以說是“天價(jià)”了。

????120平米別墅賣了6000萬

????在八大關(guān)別墅的成交記錄中，記者發(fā)現(xiàn)大部分的房子由21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)作為中介完成交易的。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的總經(jīng)理劉剛告訴記者，在歷次交易記錄中，成交價(jià)最高的8500萬元的別墅就是由他們公司完成交易的。“這套別墅建筑面積在400平方米，光院子就有2畝地。如果單純計(jì)算建筑面積，這套別墅每平方米的售價(jià)超過了20萬元。”劉剛告訴記者，這還不是單價(jià)最貴的，單價(jià)最貴的是一套建筑面積120平方米的別墅，院子1000多平方米，售價(jià)超過6000萬元，按建筑面積計(jì)算，每平方米的售價(jià)超過了40萬元。

????一套別墅一個(gè)定價(jià)

????“其實(shí)用每平方米的售價(jià)是無法體現(xiàn)八大關(guān)別墅價(jià)值的。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)福仁世貿(mào)店店長(zhǎng)曲佳告訴記者，八大關(guān)的別墅每套都有不同的售價(jià)，也不是按照建筑面積來計(jì)算的，八大關(guān)的別墅每套都沒有固定價(jià)格，都是由房東自己定價(jià)。

????“八大關(guān)的別墅具有不可復(fù)制性，屬于稀缺資源，而且大多數(shù)的別墅都屬于非賣品，偶爾會(huì)有別墅拿出來賣，所以成交價(jià)格都是天價(jià)。”曲佳告訴記者，目前據(jù)她所知，八大關(guān)在售的別墅只有兩三套，每套的標(biāo)價(jià)都非常高。而且由于此類交易的客戶的私密性很強(qiáng)，大都委托中介看房、收取訂金，直到最后成交都甚至見不到真正的賣家和買家。“最近三年，八大關(guān)的別墅只成交了兩套，每套成交價(jià)都是天價(jià)。”曲佳告訴記者。

????聲音 八大關(guān)別墅 歷史的凝結(jié)

????八大關(guān)建筑少數(shù)建于德國(guó)統(tǒng)治時(shí)期（1897-1914），大部分興建于上個(gè)世紀(jì)30年代。沈鴻烈擔(dān)任青島市長(zhǎng)期間，將榮成路以東，北到湛山大路、南到太平灣的近千畝區(qū)域規(guī)劃為 “榮成路東特別規(guī)定建筑地”，要求建筑密度必須在50%以下，保護(hù)綠地，以及必須采用透空圍墻等等，并以八大關(guān)隘的名字來命名。

????青島文史專家魯海告訴記者，八大關(guān)是建筑融和環(huán)境的一部經(jīng)典，中外建筑師共同創(chuàng)造了一個(gè)建筑藝術(shù)寶庫，展示了一幅跨文化對(duì)話圖景。參與八大關(guān)建設(shè)的外國(guó)建筑師來自俄、英、法、德、美等國(guó)家，帶來了眾多國(guó)家的建筑思想和建筑實(shí)踐。以劉耀宸、張新齋、徐垚、劉銓法、王節(jié)堯、王屏藩、蘇復(fù)軒等人為代表的中國(guó)建筑師的藝術(shù)創(chuàng)造更是難能可貴。他們受過西方建筑思潮的熏陶，已能嫻熟地融匯各種建筑語言，完成有個(gè)性的藝術(shù)設(shè)計(jì)。

????除了經(jīng)典的建筑藝術(shù)設(shè)計(jì)，曾經(jīng)在八大關(guān)別墅住過的名人，更讓這里具備了獨(dú)一無二的歷史人文氣息。新中國(guó)成立以后，八大關(guān)別墅成為接待黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人及外國(guó)元首的重要場(chǎng)所，毛澤東主席也光臨過八大關(guān)，在此暢游大海。劉少奇、周恩來、鄧小平等領(lǐng)導(dǎo)人及柬埔寨西哈努克親王等曾下榻山海關(guān)路9號(hào)。山海關(guān)路17號(hào)因?yàn)橛信淼聭选⒉小①R龍、羅榮桓、徐向前、葉劍英6位元帥的下榻而被稱為“元帥樓”。

????幕后 買家多是外地富豪

????“從我們的成交記錄來看，購買八大關(guān)別墅的大都是外地人，其中北京人和上海人居多。”曲佳說，這些買房人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)，大都是一次性付款。他們買完房子后，大都是以度假為目的。要么是一家人一起來青島度假，要么是用來招待公司客戶或者是親朋好友。有些別墅一年中很少看見有人光顧。

????“至于買家是誰，我不方便告訴你，甚至我也不知道，因?yàn)榻灰走^程都是由雙方代理人完成的。但業(yè)內(nèi)傳聞，國(guó)內(nèi)某知名網(wǎng)絡(luò)游戲的公司老總買下了八大關(guān)的一棟美式鄉(xiāng)村風(fēng)格的別墅，青島籍的一名電影明星買下了一套日式風(fēng)格的別墅。”曲佳向記者透露。

????中介拼出完整產(chǎn)權(quán)

????“還有一種賣家是單位分房。我們?cè)?jīng)幫忙收購了一棟擁有13個(gè)產(chǎn)權(quán)的別墅，這套別墅就是當(dāng)年福利分房時(shí)代，單位分給職工的房子。房子很老，樓下打鼾樓上聽得一清二楚。”曲佳說。

????“當(dāng)時(shí)我們協(xié)調(diào)了很多次，有客戶看好這套別墅了，而對(duì)于住在這套別墅里的居民來說，他們的居住環(huán)境其實(shí)很差。我們一家一戶地談，給他們?cè)谥幸獾氖袇^(qū)地段每戶購買了一套房子，才把他們的產(chǎn)權(quán)都?xì)w到我們的名下，然后再跟客戶完成交易。”曲佳告訴記者。

????修片瓦得兩部門審批

????“八大關(guān)別墅中凡是門前掛著文物標(biāo)識(shí)的房主哪怕是換一片瓦也需要經(jīng)過審批。”昨天，記者聯(lián)系了青島市文物局文管科，工作人員告訴記者，由于八大關(guān)別墅屬于全國(guó)重點(diǎn)保護(hù)文物，即便是私人擁有八大關(guān)別墅的產(chǎn)權(quán)，要想改變八大關(guān)別墅的樣式和格局都必須經(jīng)過嚴(yán)格的審批。如果是室內(nèi)裝修，改變?cè)酗L(fēng)貌是不允許的。

????“比如別墅有片瓦壞了，房主要想更換，必須先到文物局申請(qǐng)，通過審批后再報(bào)規(guī)劃局，只能使用同樣材料保持原有外形才能更換。”市規(guī)劃局工作人員告訴記者。（記者 原野)

????延伸·代表別墅

????·花石樓（1930年，黃海路18號(hào)），是一座海上地標(biāo)，由中國(guó)建筑師劉耀宸、王云飛、方信懋、王義朋等設(shè)計(jì)，顯示了多元文化的融合，其古堡式風(fēng)格中又包含了古羅馬、哥特式等多種建筑藝術(shù)元素，內(nèi)部裝飾上則有巴洛克與洛可可藝術(shù)的痕跡。

????·約翰·高爾斯登別墅（1932年，山海關(guān)路1號(hào)），由俄國(guó)建筑師拉夫林且夫設(shè)計(jì)，整體上呈現(xiàn)出文藝復(fù)興晚期風(fēng)格，既傳達(dá)了古典建筑所特有的莊嚴(yán)之美，亦彌漫著一種優(yōu)雅的浪漫氣息。

????·積善堂別墅（1941年，太平角一路1號(hào)），出自英國(guó)皇家建筑師學(xué)會(huì)準(zhǔn)會(huì)員怕馬及其合伙人丹拿所創(chuàng)辦的 “怕馬與丹拿公司”，為英國(guó)田園式別墅，呈現(xiàn)堅(jiān)固與靈動(dòng)相結(jié)合的美感。

????·英國(guó)總領(lǐng)事官邸舊址（1941年，太平角一路9號(hào)），是一處地道的鄉(xiāng)村別墅，張新齋設(shè)計(jì)，這是中國(guó)建筑師在八大關(guān)移植西洋別墅樣式的成功之作，歐洲大陸源自中世紀(jì)的田園住宅模式得以成功轉(zhuǎn)述。