住房共用部位老化破損，誰來出錢維修？怎么維修？昨日，記者從市政府新聞辦召開的新聞發布會上獲悉，《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》（以上簡稱為《辦法》）已通過審議，將自2012年3月1日起正式實施。屆時，我市七區范圍內的住宅和非住宅房屋都應繳存房屋專項維修資金，配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的8%繳存，一套建筑面積100平方米的新房約需繳存13300元的房屋專項維修資金。

　　《辦法》提要

　　·我市市區范圍內（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島）的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆遷安置房和寫字樓、商業網點等各類非住宅房屋）的業主都應當按照本辦法的規定繳存房屋專項維修資金。

　　·配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的8%繳存；未配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的5%繳存。

　　·購買商品房的市民，應當在與建設單位簽訂商品房屋預售合同時，將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。

　　·購買公有住房的市民，應當在辦理購房手續時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。

　　·對于原有房屋沒有繳存維修資金的市民要補繳。

　　繳存范圍

　　七區住宅和非住宅均要繳

　　根據《辦法》規定，我市市區范圍內（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島）的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、拆遷安置房和寫字樓、商業網點等各類非住宅房屋）的業主都應當按照本辦法的規定繳存房屋專項維修資金，但單個業主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外。

　　屬于出售公有住房的，售房單位、購房人也應當繳存房屋專項維修資金。

　　名詞解釋

　　何為共用部位

　　“本辦法所稱房屋專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，而且只能用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。”青島市國土資源和房屋管理局副局長王咸寧解釋說，房屋共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢房屋內業主或者結構相連的不同樓幢業主共有的部位。主要包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由房屋業主共有的附屬設施設備。主要包括：電梯、單元門、避雷針、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　按建安造價的8%或5%繳存

　　按照《辦法》規定，首期房屋專項維修資金的繳存標準為：配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的8%繳存；未配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的5%繳存。

　　解釋

　　為何以建安費為標準

　　青島市國土資源和房屋管理局副局長王咸寧在發布會上表示，這樣規定，一是因為在一個地區的一段時期內，房屋每平方米建筑面積建安費是相對穩定的，樓層、朝向、地段的不同對其影響不大，也不影響維修的投入。且國家、省的有關規定中，也都明確了業主應當按照建筑安裝工程每平方米造價的5%～8%繳存專項維修資金；二是考慮到帶電梯的房屋由于電梯、消防等共用設施設備較多，維修費用大于未配電梯的房屋，因此確定了兩種繳存標準。“這里有一個概念要明確，維修資金是按照建筑安裝造價的8%和5%繳存，而不是購房款。

　　以2010年為例，根據市建設行政主管部門提供的建筑安裝工程造價指標測算，目前我市住宅建筑安裝工程造價，高層每平方米平均約為1670元，多層每平方米平均約為1020元。”王咸寧說，隨著市場的波動，建安造價也是一個變化的值，繳存房屋專項維修資金時，以我市建設行政主管部門每年公布的數據為準。以今年的建安造價標準來算，一套建筑面積為100平方米的新房需繳存13300元的房屋專項維修資金。

　　繳存方式

　　維修金“跟著房子走”

　　按照《辦法》規定，房屋專項維修資金管理機構將委托商業銀行，開立房屋專項維修資金專戶，并按房屋戶門號設立分賬，也就是一戶一賬。

　　對于購買商品房的市民，應當在與建設單位簽訂商品房屋預售合同時，將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶，未出售房屋及拆遷安置房屋的首期房屋專項維修資金，由建設單位在辦理房屋初始登記前存入資金專戶。

　　對于購買公有住房的市民，應當在辦理購房手續時將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶，公有住房售房單位應當在收到售房款后，及時將房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。

　　對于原有房屋沒有繳存維修資金的市民，應當按照業主大會決定的方式補繳，未成立業主大會的，由街道辦事處組織物業管理區域內已入住面積且已入住戶數比例達到三分之二以上的業主決定補交形式。

　　房屋專項維修資金屬于業主所有，房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的房屋專項維修資金隨房屋所有權同時轉讓。市民資金專戶中的維修資金將按照人民銀行有關規定計息，滾存使用。“這里要明確一點，維修資金屬于業主所有，是業主用于維修房屋共用部位和共用設施設備的，不是交給政府的，更不是交給資金管理機構的。”王咸寧說。

　　新聞背景

　　維修金缺口達數十億元

　　隨著我市經濟的持續快速發展和住房制度改革的不斷深入，居民個人擁有私有房屋的比例也越來越高。近幾年，我市部分存量房屋都逐漸過了保修期，由于沒有建立專項維修資金制度，因資金問題房屋的共用部位、共用設施設備得不到維修而造成的投訴糾紛呈逐年上升趨勢，不僅給業主的生活造成了很大困擾和不便，同時也影響到社會的和諧穩定。

　　今年我市“兩會”期間，李其溫等28名代表提出了 “關于加強我市房屋專項維修管理的議案”，關石青等18位代表也提出了“關于盡快出臺《青島市商品房屋專項維修資金管理辦法》的議案”，這46位代表都表達了對于我市房屋專項維修管理資金的共同關注。代表們指出，據初步統計，我市僅市內四區需繳存專項維修資金的住宅建筑面積約2139萬平方米。“這2000多萬平方米住宅應該有多少維修資金呢？現在北京商品住宅專項維修資金繳存額是多層住宅100元/平方米，高層住宅為200元/平方米，參照這個標準，僅市內四區住宅專項維修資金歸集缺口就達32.1億元，這還不考慮高層住宅電梯等共用設施設備維修和更新費用。”

    據了解，根據調查，截至2010年10月，市內四區已建住宅114692棟，約有電梯3000部，按每部平均價格18萬元計算，每更換一次，所需資金約5.4億元。國家建筑規范規定，高層住宅的設計使用年限是70年，《青島市電梯安全監督管理辦法》規定，在一個住宅使用周期內，每部電梯要更換4次左右，全部電梯更換所需資金約21.6億元。(記者 孫靜芳)