????多地樓市庫存持續上升凸顯調控效果 下半年攻堅戰更需關注樓市錢流

????從產品的角度來看房地產業，在今年樓市調控措施“國八條”的打壓下，多個城市的庫存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。但奇怪的是，全國多城市房價并未下降，這種產品大量積壓但價格堅挺的現象在經濟領域并不多見。

????房價居高不下的理由究竟何在？隨著下半年供應壓力進一步增大，房價走勢將何去何從？

????多城市庫存逼近歷史高

????據北京市房地產交易管理網統計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，這一數額處于今年高點，而根據上半年北京市的銷貨速度，北京樓市的存銷比達到了14.8，即在不新開盤的情況下，按照上半年的銷貨量北京市場房源可供銷售近15個月。北京中原地產市場總監張大偉表示，這一存銷比是最近三年來的新高，表明北京樓市積壓嚴重。

????其他一線城市也不樂觀，截至7月20日，上海可售一手住宅為53948套，面積為783.9萬平方米，據中原地產預測，其存銷比為12.4，庫存也需要較長的消化時間。截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現出積壓態勢。

????在二、三線城市，如石家莊、鄭州等地，庫存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，鄭州市區商品房累計可售面積522.79萬平方米，同比增長31.75%；其中，商品住房累計可售面積303.5萬平方米，同比增長27.01%。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度銷售均值52.87萬平方米和39.69萬平方米來計算，目前鄭州市區商品房累計可售面積可以銷售近10個月，商品住房累計可售面積可以銷售7個多月。

????張大偉表示，庫存上升體現了調控政策的效力，這主要是在限購、限貸等作用下，極大地抑制了投資投機性購房需求。

????在量、價、供、求等左右樓市大局的基本因素中，目前呈現的市場信號是部分一、二線城市交易量處于萎縮狀態，不合理購房需求受到了抑制，庫存量也在持續上漲，不過，價格變動尚不明顯。

????世聯地產華北策略資源中心總經理劉春巖表示，從市場各方的期待和判斷來看，衡量本輪房地產調控的最重要的尺度之一就是房價是否下降。

????張大偉表示，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價跌的變化將在下半年明顯呈現出來。

????下半年全國樓市供應潛力巨大

????劉春巖分析，目前來看今年調控不會放松，而且隨著限購令的推廣，更多城市的購房需求將受到抑制，這意味著在量、求這些環節仍然將釋放價格調整的信號，與此同時，多個城市在今年下半年或明年上半年都有著供應井噴的潛力。

????據世聯地產對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等40個重點城市未來潛在供應量監測顯示，下半年絕大多數城市的商品房供應將迅速放量。其中，北京市下半年的潛在供應量為896萬平方米、明年上半年潛在供應量為1168萬平方米；上海市上述兩個時間段供應量分別為1029萬平方米和1082萬平方米；廣州上述兩個時間段供應量分別為799萬平方米和515萬平方米；南京上述兩個時間段供應量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津上述兩個時間段供應量分別為1074萬平方米和953萬平方米；青島上述兩個時間段供應量分別為766萬平方米和553萬平方米。

????劉春巖表示，無論是這40個城市還是全國，今年下半年的供應量都十分充足，而且今年上半年受壓制延后上市的供應量都將在今年三、四季度推出，這些因素將匯聚在今年四季度和明年一季度形成供應頂峰，屆時市場壓力將十分巨大。

????根據世聯地產研究，供銷差達到頂峰時，隨即迎來價格底部。

????劉春巖分析認為，今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大于求將成常態，2012年1季度樓市供銷差將達到頂峰，價格面臨較大的下行壓力，未來市場走勢正朝著調控預想的方向發展，房地產市場正進入由政策主導轉向市場力量主導的局面。

????不過，從今年上半年市場來看，推遲開盤和收縮投資成了許多開發企業應對高積壓的方式。今年上半年北京市取得預售證項目在近年來處于低位，而從上海等地供應曲線圖來看，其上半年供應上漲其實十分緩慢。

????市場變數增多需關注開發商資金鏈

????在很多經濟領域，企業根本經不起半年的積壓，但是在房地產市場，經過幾波時間長短不同的產品積壓，全國房價未見松動。尤其是就區域市場來看，分析人士指出，隨著庫存的增加和需求的壓抑，局部市場處于微妙的動態平衡狀態，甚至是供過于求，房價下降動力應十分充足。

????一家房地產企業高層人士對此表示，這主要是因為開發企業仍然普遍看好后市，長期來看，由于我國城市化所帶來的巨大的新增購房需求仍然沒有消化。

????分析人士認為，整體上開發商的資金鏈仍然能夠運轉，如果資金持續受到壓力，開發企業勢必積極吐盤，甚至是降價求量。

????數據顯示，在已公布上半年銷售業績的開發商中，萬科、恒大、保利、碧桂園、恒盛等房企上半年銷售金額同比均大幅增長，這顯示出大型房地產開發企業的資金鏈有一定保證。另外，來自用益信托等機構的數據顯示，今年上半年房地產集合資金信托規模比去年同期翻番。分析人士指出，很多開發商已儲備了大量資金以應對風險。

????而且，正是在這種庫存積壓與房價堅挺的過程中，房地產行業調控政策也在被逐步消化。有調查數據顯示，2季度購房者對保障房和房價控制目標的信心度比較低，其中僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。

????劉春巖表示，必須看到，今年下半年庫存壓力將比上半年更大，而且，如果未來房價繼續堅挺或走高，不排除限購政策范圍繼續擴大和新的行政政策出臺。(記者劉德炳、羅宇凡)