2011年頭兩個月，加息步步緊逼，房產(chǎn)稅“敲山震虎”，在“最嚴調(diào)控”升級的壓力下，樓市步入降溫通道：1月成交顯著萎縮，春節(jié)樓市跌入“冰點”。新一輪調(diào)控高壓下，多方期盼樓市會出現(xiàn)“合理調(diào)整”。“春節(jié)交易驟降，只是樓市降溫的開始。”有關人士表示，隨著緊縮政策陸續(xù)執(zhí)行到位，調(diào)控“戰(zhàn)果”有望擴大，今年房價將得到一定遏制。但在調(diào)控中如何防止傷及“合理需求”，成為另一個需要迫切解決的問題。

　　樓市調(diào)控重壓之下“走低”

　　1月部分城市住宅成交量環(huán)比跌幅超50%

　　跨年的樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”：去年12月底還火爆異常，但自今年1月后便直線下行，春節(jié)期間更是陷入谷底。

　　上海永慶房屋的數(shù)據(jù)顯示，1月份上海一手住宅成交量環(huán)比下跌23%；均價為22992元，環(huán)比下降5%。1月份上海有34個住宅項目開盤，環(huán)比減少47%。

　　一些住宅中介業(yè)務員說，因為二手房業(yè)務清淡，春節(jié)前許多業(yè)務員提前回老家過年。“今年春節(jié)，實際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛我家”副總裁胡景暉說。2月1日至9日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)系統(tǒng)因春節(jié)放假而關閉，新盤審批上市陷入停滯，這意味著2月上旬北京幾無新盤入市。

　　上海、北京的情況頗具代表性。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年1月監(jiān)測的30個城市中，有23個城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中15個城市跌幅超過20%，大連、長沙、包頭等跌幅超過50%。

　　業(yè)內(nèi)人士坦承，春節(jié)期間樓市遇冷僅僅是個開始，在政府持續(xù)調(diào)控的預期下，市場供求雙方的觀望情緒將進一步蔓延。“從趨勢看，春節(jié)后市場將陷入持續(xù)低迷，預計3個月內(nèi)成交量可能下降六七成。”上海中原地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)范成章說。

　　但調(diào)控政策顯效有一個“滯后期”，短期內(nèi)房價還難有明顯松動。有關人士認為，交易量的下降能否轉(zhuǎn)變?yōu)閷崒嵲谠诘姆績r下降，將取決于“最嚴調(diào)控”政策的持續(xù)性和執(zhí)行力。

　　今年樓市調(diào)控將進一步升級

　　離預期目標尚有距離，提出限購城市預計翻番

　　種種跡象顯示，因為樓市調(diào)控離預期目標尚有距離，2011年的調(diào)控進一步升級。

　　根據(jù)“國八條”要求，限購令將覆蓋全國，有望直接阻斷部分不合理購房需求。目前，明確提出將實行限購的城市已達36個。按照新一輪調(diào)控政策要求，實行限購政策的城市預計還要翻一番。

　　與“限購”相比，“停購”政策更成為樓市“利劍”。上海2月1日出臺調(diào)控細則規(guī)定，對已擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭等，“暫停在上海向其售房”。

　　除了行政手段調(diào)控，購房信貸再度“卡緊”。“二套房首付六成、貸款利率1.1倍”的新規(guī)已開始實施。實際上，首套房貸也告別優(yōu)惠利率。

　　在中央政府的調(diào)控之下，地方政府將承受更大壓力。根據(jù)國務院要求，各地將于一季度向社會公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。未完成相關目標的地方政府，其負責人將面臨問責。嚴令之下，新一輪調(diào)控政策的執(zhí)行將更為扎實，“奏效”也當更為明顯。

　　“今年樓市降溫程度將明顯大于去年。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國70個大中城市房價指數(shù)預計在二季度出現(xiàn)同比負增長，年內(nèi)多個月份房價會出現(xiàn)環(huán)比負增長。部分房價偏高的大城市，房價將出現(xiàn)一定幅度的“合理調(diào)整”。

　　部分合理住房需求受影響

　　買房門檻明顯提高，房租價格大幅上漲

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)調(diào)控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房價短期內(nèi)難以松動，而信貸成本、購房門檻顯著提高，房租價格也大幅上漲。

　　上海白領陳樹哲一直盼望能在房價下降時買房自住，不過他發(fā)現(xiàn)眼下買房門檻明顯提高了：首套房貸85折利率優(yōu)惠已取消，商業(yè)房貸和公積金貸款利率一次次提高。他算了一下，“疊加”效應之下，現(xiàn)在申請100萬元、20年期限的房貸購房，月供要比去年上半年高出數(shù)百元。

　　而推遲購房，又不得不承受房租的上漲。近期，一份對全國31個省份4060名租房者的調(diào)查顯示，81.6%人的覺得去年房租上漲幅度較大。由于調(diào)控持續(xù)、需求增加等因素，今年房租預計將繼續(xù)上漲。

　　“加息通道中，未來還款壓力會繼續(xù)增加，經(jīng)濟能力弱的首次置業(yè)群體將面臨更大考驗。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說。今后調(diào)控需要理順需求結構，針對自住需求和投資、投機需求的不同特點“區(qū)別用力”。

　　國家行政學院經(jīng)濟學教授張孝德表示，今后樓市調(diào)控，一方面要切實加快保障性住房建設，增加對自住性需求的有效供給。另一方面，在炒房資金逐步離場后，應逐步改善調(diào)控手段，努力使居住性需求成為樓市的主導力量，真正走出房價“蹦極”的怪圈。