2011年上海土地交易市場首拍在上周平淡落幕，但預申請須知中“出讓人收回并補償相應殘余價值”這一“史無前例”的規(guī)定，在業(yè)內(nèi)又掀起了繼《物權(quán)法》之后，新一輪關(guān)于土地使用權(quán)到期后該如何處置的爭論。

　　記者發(fā)現(xiàn)，“出讓人收回并補償相應殘余價值”這一規(guī)定最早出現(xiàn)在上海市國有建設用地使用權(quán)出讓預申請公告“滬預申請告字(2010)第02號”(下稱“2號預申請公告”)，即去年9月。

　　在上海2010年2號預申請公告中，多數(shù)地塊的預申請須知中都出現(xiàn)了這樣的規(guī)定。更有甚者，其《國有建設用地使用權(quán)出讓預申請須知》中顯示，土地期滿后的處理方法為“出讓人無償收回”——如出讓面積3.56萬平方米的羅店新鎮(zhèn)A1-3商住地塊。這些規(guī)定，在歷來的土地出讓交易中均屬首次。

　　“這個規(guī)定很刺激，要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個辦法收回，誰還敢買房，誰敢投資跟地產(chǎn)有關(guān)的東西啊？”中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄如是說。

　　上海中原研究咨詢部認為，此次出讓方提出“土地期滿收回”的表述，很可能是對土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。但是，“土地期滿收回”的規(guī)定已傾向于70年后循環(huán)批租制度。“這一問題在業(yè)內(nèi)爭議已久，從當前批租制度衍生出的‘土地財政’和‘高房價’結(jié)局來看，如此定義土地使用權(quán)到期后的處理方式，很可能導致今天的很多問題在未來重演。”

　　事實上，記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都對這一規(guī)定存有爭議。一位港資開發(fā)商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦還從法律角度指出，對住宅用地來說，這一規(guī)定“沒有太大意義”。他進一步指出，對于出讓方新增的“土地期滿收回”這一“游戲規(guī)則”，可能還將和國家規(guī)定的一些法律法規(guī)產(chǎn)生沖突。例如2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中明確規(guī)定：“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”

　　此外，2009年初曾流傳的一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，在全國國土管理系統(tǒng)“征求意見”，最受人們關(guān)注的住宅土地使用權(quán)到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原先表述的“無償自動續(xù)期”。顯而易見，雖然法律沒有規(guī)定住宅用地到期的結(jié)果是“有償”還是“無償”，但前提都明確是“自動續(xù)期”，而不是“收回”。

　　付琦認為，目前市場中沸沸揚揚被傳言的房產(chǎn)稅，很有可能是一個用于完善稅收制度的過渡產(chǎn)物，“房產(chǎn)稅、土地出讓金、營業(yè)稅等各種交易環(huán)節(jié)的稅收，可能都會改革成房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅。”他認為，最終實現(xiàn)物業(yè)稅之后，土地出讓金被取消，房產(chǎn)擁有者按年繳納物業(yè)稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。“也有可能，土地使用權(quán)到期后，就開征物業(yè)稅，如此更符合有償續(xù)期的說法。”付琦表示，從出讓方角度來說，一次性收足未來70年的土地款，也會錯過土地年復一年的增值部分，物業(yè)稅的摸索，更能在很大程度上完善土地財政制度。（綜合新華 一財）

　　上海土地期滿“無償收回” 被指與物權(quán)法有沖突

　　事實上，記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)內(nèi)人士都對這一規(guī)定存有爭議。

　　一名港資開發(fā)商代表和長期從事土地研究的易居分析師付琦從法律角度指出，對住宅用地來說，這一規(guī)定“沒有太大意義”。

　　港資開發(fā)商的理由是：“這個是政府與開發(fā)商的合同，開發(fā)商最后將房源賣給了小業(yè)主，小業(yè)主卻對此完全不知情，如何執(zhí)行？真要起到作用，應該寫在售房合同里。”

　　付琦進一步指出，對于出讓方新增的“土地期滿收回”這一規(guī)則，可能將和法律法規(guī)沖突。根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，“自動續(xù)期”。雖然法律沒有規(guī)定續(xù)期是“有償”還是“無償”，但前提是“續(xù)期”，而不是“收回”。

　　能否執(zhí)行有待觀察

　　“實際上，自1987年深圳第一塊土地出讓至今，也不過23年。在這23年里，土地管理制度已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，誰能說得清未來還會發(fā)生什么樣的變化。”付琦指出，住宅用地使用年限為70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；綜合或者其他用地為50年。如此看來，2號公告中出現(xiàn)的“土地期滿收回”規(guī)定，在幾十年后能否被有效執(zhí)行，還有待觀察。

　　付琦認為，目前市場中傳言的房產(chǎn)稅，很有可能是一個用于完善稅收制度的過渡產(chǎn)物，實現(xiàn)物業(yè)稅之后，土地出讓金被取消，房產(chǎn)擁有者按年繳納物業(yè)稅，屆時，土地使用年限的問題就會很大程度被淡化。