????◎案例二

????預算多出二三十萬，他也認了

????齊飛，作為一個干了三四年國企中層的年輕主管，經濟實力是制約齊飛買房能力的首要因素。“當時看雙山某樓盤的時候，預計售價是1.1萬元，我覺得這個地角來說還不錯，就一直關注這個樓盤，決定到時候直接早認籌早選房，選個喜歡的樓層和戶型。”齊飛在市北區洪山坡有一套上世紀八十年代的兩居室房，是父母給他的。他和妻子在這座墻皮已經看不出顏色的老樓里結婚，住到現在六年了。

????“老婆孩子一直想住大房子，換一次就換個徹底的，我把房型選在140平方米左右。”雖然大小、價格和地理位置都取得了齊飛的認同，當11月20日認籌日到來的時候，公布的起價是12200元/平方米，參加認籌客戶需交10萬元認籌金。“我有點猶豫了 ，一下超出預算二三十萬，就想著這房要不要買。”猶豫中，認籌日到了，齊飛雖然沒有想好，但他還是早早來到了銷售中心，看到一片人潮。

????“那么多人都在排隊搶房子，我似乎心里有底了一樣，拿著號排著排著，排到自己了，就交錢了。然后就東借西湊地籌備首付，雖然現在也還覺得房子不便宜，但買也買了，何況買的不是我一個人。”

????◎案例三

????到處是日光盤，實在不敢等了

????“都說現在房產畸形、房產泡沫、房價太高，怎么大家還瘋狂去買呢？”小林說。那是2010年8月，正值青島一年當中最熱的時節，而樓市似乎因為新出臺的一系列政策出現一些走冷的趨勢。

????小林說，他是2009年年底就想買房子了，利用業余時間，走訪了各家中介和售樓處后，終于在市北區夾嶺溝附近某小區看好一個多層房子，時間已經到了2010年2月份，一個月前還沒過萬的房子已經到了一萬一，新樓盤的售樓處再也問不出價格，清一色的“價格待定”。此時的小林進退維谷，只好加入“政策性觀望”的隊伍中。

????在觀望的幾個月中，小林眼看著自己相中的一套位于四方區的二手房從80萬元漲到90萬元，另一套李滄區的二手房房主，更是在小林打電話詢問時告知他房子不賣了。他看好的那個新樓盤，又遲遲不公布價格，但也從年初傳言的每平米10000元變成了每平米12000元，“都說在打擊房價，都等著房價降下來，可也沒見它降過。越等越急。”小林開始恐慌起來，把自己搜房子的圈又向北延伸了幾公里，目光盯在了李滄區。

????小林看上了李滄區一家樓盤。“認籌那天我8點就去了，場面那叫一個火，號都發到兩百多號了，要是去晚了，連號都沒了。聽說這個樓盤還不錯，我當時就心一橫，不等了，買房！”選好房子，交了定金，小林從人群中擠出來，突然冷靜下來，和來送錢的表弟開玩笑：“買房就是個沖動的事情，晚沖動不如早沖動，我要是早沖動半年，還能把房子向南推進幾公里。”

????◎記者調查

????房價一年漲了三四千，誰是推手

????從2009年年底到現在，如果說一套房子每平米單價漲了三千，對于青島市區的房子來說，并不是什么值得大驚小怪的事情。

????銷售比嚴重失調

????以四方區興隆路附近某小區為例，去年年底此小區新房售價為7000元每平方米，而現在一套97平方米的小高層住宅售價為99萬元，單價突破1萬元，漲幅達45.8%。與此形成鮮明對比的是，此小區的租金水平只有每平米17～19元，并且這種價格已經持續了近兩年，漲幅幾乎為零。

????“售價和租金能夠很明顯地反映出一個城市樓市的很多問題。因為沒有人會去炒房租，能炒的是售價，如果房租沒漲，而房價一直在漲，那漲上去的部分就是炒出來的，是典型的泡沫。”李滄區美南不動產的房產經紀人趙經理告訴記者，國際上通常用租售比來衡量一個區域房產運行狀況，在記者的調查中，青島四個市區的租售比已經普遍低于1：500。“租售比在1：200～1：300的，屬于健康的房市，青島的租售比數據已經說明，青島房市的泡沫現象很嚴重了。”趙經理說。

????在中心市區，房價上漲的勢頭更猛。在市北區CBD地段，一家樓盤的房價從去年年底的每平米約12000元漲到了現在16000元以上，一平米就漲了四千多元。但房租只漲了約5元錢，從每平方米23元漲到了28元，以前一套80平米的兩居室租金每月1800元，現在大概為每月2300元，漲了500元錢。

????抱怨房價高房價漲，已經成為了青島人見面時，和吃飯堵車并列的三大話題，但理智的抱怨并沒有熄滅樓市不理智的熱火。青島樓市頻頻出現“日光盤”，開盤不久就被告知已經“售罄”，讓眾多準備購房或者還只是看客的人們也坐不住了。

????2010年6月份，李滄區一家樓盤開盤，引來了眾多購房者。1號購房者甚至前一天晚上11點就開始排隊 ，當天夜里陸續有人前來排隊 ，到第二天凌晨6點的時候，休息區已經坐了數十位選房者。還沒到9點正式開盤時間，認籌號已經發到了350多號，而當天一共放出的房源只有300套。在一陣哄搶中，該樓盤成為青島“日光盤”的又一典范。

????“日光盤”都是炒出來的

????“說是日光盤，說不定這里面炒作的成分占了大部分，所謂日光、新中心這些提法，都是開發商的營銷策略。市民對價格最敏感 ，降價也是最常用的策略之一。”一位房產業內人士向記者透露，并且以某樓盤“降價”為例，向記者作了說明。

????第一步，想受到關注，降價是最好的噱頭，因為對購房者來說，最有吸引力的話題是什么？降價，永遠都是降價。

????第二步，混淆概念。用成交均價迷惑購房者，售樓處對于價格數據的對外口徑就統一變成了“成交均價”，可是很少有人注意到，成交均價并不代表實際均價，如果正巧出售的房源都是樓層較低位置較差的房源，價格相差幾千元實在是不稀奇。

????第三步，“還利于民”。擴大輿論影響提高項目形象，成交均價跌了，也博得一個“還利于民”的美名，項目在地產市場急劇降溫的情況下也能熱銷。

????第四步，低開高走，借助人氣乘勝追擊。趁著人氣大旺，加推二期等后續房源 ，這樣，借著房源位置比較好，以及之前沒有買到“便宜”房子而急著出手的客戶們，開發商就算抬高些價格，也能大獲全勝。記者 李晨 許瑤