????知名房企曝降價潛規(guī)則：房產(chǎn)證背后贈送面積

????房產(chǎn)證面積小于實際面積以達到“暗降”目的，已成為主流房企賣房手段

????房產(chǎn)證里正被開發(fā)商藏上一個帶有降價效果的大秘密，“名副其實”這個詞開始并不適用于它了：50平方米的房產(chǎn)證對應的可能是115平方米的大戶型。

????6月22日，《華夏時報》記者在探訪深圳、北京等知名開發(fā)商樓盤后發(fā)現(xiàn)，近期在售或開盤項目中，贈送面積已成為主流開發(fā)

????房產(chǎn)證的“彈性”面積

????雖然萬科也表示“降價不是件丟人的事”，但2008年張揚的降價教訓，讓萬科再不敢明目張膽降價。

????“萬科2008年高舉降價大旗，遭到同行的‘討伐’，前車之鑒，萬科這次略顯謹慎，不敢輕言降價。”合正地產(chǎn)品牌總監(jiān)王龔敏對記者說。

????事實上，萬科不敢高調降價，已經(jīng)在開拓另一種營銷方式，即在總價銷售情況下，房產(chǎn)證上的面積遠小于實際面積，提高單價，看起來比周邊房價賣得貴，多出來的面積是通過贈送方式，實際折合價格卻低不少，這樣可以隱藏價格。

????據(jù)記者了解，深圳萬科華府一期采用單價銷售方式，但二期開始全部采用總價銷售方式，有的戶型贈送面積超過80%。華府三房88平方米，實際面積達143平方米，一般的樓盤贈送只是陽臺和凸窗，而萬科一些項目直接贈送整個房間。

????該樓盤銷售經(jīng)理告訴記者，他一個客戶買的75平方米房，總價為208萬，成交價不到28000元/平方米。但實際面積為108平方米，算上2500元/平方米的精裝修，實際單價只有1.8萬元/平方米，此價格比一路之隔的上河坊樓盤還便宜。

????同樣，記者了解到，萬科在深圳的清林徑等其他三個樓盤也是采取相似的銷售方式，其在天津、重慶即將推出的樓盤，也都在公開資料中表示，有面積贈送。

????而在北京，一位曾在萬科假日風景做售樓經(jīng)理的劉女士告訴記者，在售的萬科假日風景中部分115平方米房源的贈送面積能達到65平方米，而近期開盤的萬科樓盤都有贈送面積，只是幅度不太一樣。

????對于這種做法，家家順金地梅龍鎮(zhèn)分行銷售經(jīng)理劉明亮告訴記者，這是開發(fā)商的一種營銷策略，房產(chǎn)證面積低于實際面積，可以規(guī)避新政，替客戶減少一成首付資金，90平方米以上首次置業(yè)要三成首付，而萬科里程89平方米實際擁有122平方米，剛好屬于兩成首付范圍內，又可以滿足客戶對大戶型的需求。

????知名房企曝潛規(guī)則

????實際上，每當市場出現(xiàn)滯銷，開發(fā)商贈送面積促銷就會大舉涌現(xiàn)，通過大量附送面積，實現(xiàn)變相降價，這幾乎成了一個行業(yè)潛規(guī)則。

????保利位于上海的保利葉上海項目售價從2月的18500元／平方米下調到6月的16500元／平方米，同時贈送面積由8平方米增加到35平方米，實際測算下來的價格下跌30%左右，使得該項目所推出的216套房源幾乎當天就被搶購一空。

????中房信集團的銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這個成交均價僅比5月份下調了5.7%的樓盤，卻成為上海6月份唯一的“日光盤”，原因是此樓盤的附送面積達到每套房建筑面積的40%左右。

????“贈送面積的營銷辦法一直就有，但開發(fā)商銷售不暢的時候，往往以此作為優(yōu)惠手段。”易居研究院北京所副所長牟增彬表示，在目前成交量銳減的市場“瓶頸”時期，預計新上市的樓盤中將有一大半會通過增加附送空間面積提高銷售，附贈面積占整套房屋總建筑面積的比例可能達到20%-30%。

????在不久前舉行的投資者交流會上，萬科表示，5月份，公司銷售金額同比下降20%，環(huán)比下降30%，略好于行業(yè)平均60%的下滑幅度，其主要原因是萬科產(chǎn)品結構中90平方米以下的房子占比較大，是全行業(yè)最高水平。

????這讓業(yè)內分析人士更多地把目光集中到了萬科85平方米以上戶型卻贈送10平方米以上面積的營銷法則上。

????華潤置地一位銷售負責人告訴記者，一些樓盤贈送的面積很多是在規(guī)劃中不能算作入戶實用面積的部分，盡管開發(fā)商在后期銷售的時候會告訴購房者應該如何改造贈送部分的面積，但開發(fā)商本身卻不能對此進行操作。但通過這種方法開發(fā)商與購房者都能獲利。

????“所有樓盤的總建筑面積在土地出讓時已規(guī)劃確定。而贈送面積變相提高了建筑容積率，其實是打了擦邊球。”這位負責人表示。

????牟增彬也告訴記者，開發(fā)商非常清楚所謂的“送面積”其實是變更規(guī)劃設計的違章搭建，如果由他們完成搭建，這違背了房屋的初始規(guī)劃設計。

????但對于這種做法，作為各地房地產(chǎn)市場主管單位的各地住建部門卻并未給出明確意見。北京市住建委一位相關負責人表示，贈送面積的做法在一定程度上是允許的，但如果贈送部分確實屬于違規(guī)搭建，影響了居民生活，那么住建委接到情況反映后，也會處理。

????當萬科等房企再現(xiàn)“贈送潮”時，降價大戰(zhàn)似乎一觸即發(fā)。

????受益者萬科

????買房獲贈大幅面積，或許因為萬科的示范作用而形成新的風潮。進入6月，萬科降價的傳聞便滿天飛，這個行業(yè)大佬近期也頻頻澄清降價傳聞。但不可否認的是，降價消息確實助推了萬科的銷售，這其中就有贈送面積這一營銷手段的功勞。

????降價確實不丟人

????盡管對于降價消息，萬科一直不置可否，只表示會合理定價，但萬科在北京的多個項目銷售價格顯示，萬科已經(jīng)在講述不得不降的故事。

????監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，萬科在北京在售的5個項目中，萬科假日風景4月份銷售均價2.6萬元，6月份下降2000元，均價為2.4萬元每平方米；萬科藍山的銷售均價由4月份的4.25萬元降至3.98萬元。即將開盤的項目萬科長陽半島亦調低了之前的預期售價。

????萬科銷售總監(jiān)肖勁多次向本報記者表示，萬科只是積極主動順應市場趨勢，而并未出現(xiàn)降價的情況。但目前的成交情況顯然讓這位銷售總監(jiān)比較滿意：“萬科在北京在售的5個項目目前都比較好，達到了我們預期的銷售量。即將開盤的長陽半島項目現(xiàn)在來詢盤的人也很多。”

????除了北京，6月23日，萬科位于上海寶山區(qū)的琥珀臻園首次開盤，推出50套特價房，均價2萬-2.2萬元/平方米，該價格較萬科預售申請所報的2.7萬元/平方米的價格，下調了5000元/平方米。

????雖然業(yè)內分析指，即使在琥珀臻園“降價”之后，也比與之相鄰的萬科琥珀郡園項目去年12月的銷售均價漲了近3000元/平方米，但“萬科降價”的消息，仍對其銷售產(chǎn)生重要影響。該樓盤銷售人員向記者表示，開盤當日，50%的新推房源已賣出。

????促銷催生“日光盤”

????在眾多競爭者中勝出，多贈送成為銷售的一大法寶。

????6月4日，深圳萬科清林徑37號樓獲批預售證，當天下午便火速開盤，戶型區(qū)間為85-132平方米，與2009年10月開盤的小戶型相比，10000元/平方米的均價，降價約1000-2000元/平方米。當天售罄，共170多套。

????而在6月5日晚上開盤的萬科第五園，推出最后一棟102套89平方米戶型，均價20500元/平方米左右，與此前同類單位相比，降價約1500元/平方米，并且，開盤當日還給出了8萬元/套的優(yōu)惠。到凌晨時分，該棟樓賣出八成。

????記者在調查中發(fā)現(xiàn)，這些樓盤都不同程度地有贈送面積。其中，清林徑85平方米的戶型實際是120平方米的大三居。另外，萬科沁園的88平方米戶型，實際可享約120平方米使用空間，萬科里城89平方米三房加贈送，實際面積可達122平方米。

????當萬科開始從降價里嘗到快速銷售的甜頭時，“向萬科學習”的口號不知會不會再次在同行內流傳。(陳小瑛 董映頡 王海春)