????萬科降價信號引業界躁動 示范效應重現

????樓市新一輪降價將全面來臨？

????有人說，調控至今，房企信心的脆弱已經開始顯現，市場并非固若金湯，其敏感的神經對于政策的任何風吹草動都能迅速感知。

????房產稅征與不征還在揣測之中，近日，一則“萬科將于6月份全國范圍大降價”再次令整個房地產市場開始躁動。

????這則在萬科媒體人眼中的“假新聞”，則被諸多房地產業內人士傳成了真消息，并再次將其看成一場降價潮來臨前的信號。

????降還是不降，房地產市場博弈至今，似乎就要一觸即發（分析稱全國房價下半年仍降 二手樓價或降一兩成）。

????萬科未來降價的“活口”

????萬科董事長王石下山后，房地產界最關心的問題開始變成萬科將何時降價。

????一則傳言牽動了房地產界所有的敏感神經。該消息稱，援引未具名知情人士的話，由于成交量低迷，萬科企業股份有限公司準備本月下調住宅項目的價格。該消息并未透露萬科準備降價的幅度。

????昨日，就此消息，本報記者致電萬科相關人士，該人士反應的第一句話就是，“這是個假新聞”。

????但盡管如此，記者在萬科集團給本報的回復中發現，在否認之外，萬科給自己未來可能存在的降價行為留足了空間。

????萬科董秘譚華杰稱，“去年下半年以來，各地市場的情況明顯分化，房價上漲過快的現象在部分熱點城市比較突出。近期國家及各地連續出臺了多項政策，抑制市場向過熱發展，這些政策調控力度之大，調控態度之堅決，為近年來所少見，相信必然會對市場產生顯著影響”。

????他表示，從4月下旬以來主要城市的實際成交情況看，購房者心態明顯趨于謹慎，成交量顯著回落。熱點城市的投資性購房需求將逐漸淡出，自住購房將重新成為市場主流。

????“自住購房者更關注自身的經濟承受能力，更看重樓盤的實際性價比，不會僅僅基于對房價走勢的判斷而購房。因此熱點城市去年下半年以來房價慣性上漲的局面將結束，價格將在供需關系的影響下，重新回歸到與自住需求購買力相匹配的合理區間。萬科也將積極主動順應市場變化趨勢，尊重市場實際情況合理定價，按照購房者愿意接受的價格售出我們的產品。”

????萬科的回復在一位開發商看來，卻變成了承認未來可能會降價。該人士向記者表示，雖然開發商目前對外口徑幾乎一致，但其實內部早已準備了多套預案。

????“一般來說就是，多次刺探市場反應，然后根據反應做出幾個預案出來。”該人士表示。

????萬科的銷售難題

????正如華遠董事長任志強所言，開發商可能用一個季度時間完成了本年度銷售額的50%，但開發商可能用剩下三個季度都完不成剩下的50%銷售額。

????而萬科地產也屬于受此困擾之一的開發商。

????5月5日晚間，萬科披露了其4月份的銷售月報。當月萬科實現銷售面積63.3萬平方米，銷售金額78億元，分別比2009年同期增長6.3%和48%。綜合1-4月份，萬科累計銷售面積187.5萬平方米，銷售金額228.9億元。

????雖然銷售面積與銷售金額均同比上漲，但隨著調控政策對市場的影響日益明顯，萬科業績的增長已經放緩了腳步。

????“去年底，王石提出的萬科今年800億元的銷售目標現在看起來也并非是簡單的任務。”業內人士認為。“銷售額同比下降的情形在年內什么時點出現目前尚難預料，萬科若要與2009年的634億元銷售持平，都將有一定的難度。”

????一位不愿透露姓名的開發商向記者表示，萬科此次傳出降價事件，可能是萬科故意而為之。因為2008年率先降價的萬科飽受了被購房者砸售樓處等品牌形象大減事件，所以萬科并不想第一個降價。但它想通過此信號讓其他房企先降。

????記者了解到，隨著調控效應將逐步顯現，萬科的業績增長或將放慢腳步。從萬科第一季度的銷量來看，一季度萬科累計實現銷售面積124萬平方米已經同比下降19%，在嚴厲調控下，萬科未來銷售形勢未見樂觀。

????此外，還據了解，萬科的融資渠道目前也顯得并不順暢。有消息稱，萬科的112億元公開增發似乎并不在國土部“給予支持”的融資方案之列。雖然國土部目前僅對首批25家地產企業的融資申請發表了意見，仍將有第二批16家等待國土部意見，但目前并未有較為明確的信息顯示，萬科的增發方案能通過審核。

????上市房企恐將率先降價

????不僅僅是萬科，記者了解到，近期多家房企融資增發方案被緊急叫停。

????港資開發商太古地產的逾200億元IPO，招商地產50億元原計劃的增發均告停止。受新政影響，股市中地產板塊預期不斷下調，亦影響房企股權融資。鑒于A股融資中增加了國土資源部對土地儲備的審查環節，招商地產亦可能無法通過再融資。日前，國土資源部通過了8家地產公司再融資審批，這些均為土地儲備量小的房企。

????“招商地產的融資現狀可謂內地大型房企融資之風向標，萬科、保利等房企與其背景相似，也極有可能同樣停止增發。而海外上市房企雖然目前仍在融資，但曾經的‘限外’政策是否會再度降臨，亦成為上述公司不得不考慮的問題。”中原集團研究中心高級經理劉淵認為，內地房企一旦融資受限，勢必影響銷售市場，各房企后續發展策略亦將面臨重新部署，而價格調整可能是最早考慮的策略。

????中國房地產測評中心最近發布的報告其中一項內容就是闡釋了這一點。2009年年報顯示上市房企銷售和預售規模大增，50強企業銷售額和預售額達到7500億元，持有現金總額達到3000億元，表明資金充裕。但2010年4月強力宏觀調控政策出臺，部分2009年拿地企業資金壓力陡增，其中資產負債率超過70%的13家50強房企未來可能陷入資金困境。

????部分企業目前已經發行高息債券，顯示2009年資金寬裕局面已經結束。

????日前，在香港上市的恒盛地產宣布暫停海外高息發債計劃，而花樣年原本計劃發債2.5億美元，最終只完成1.25億美元，而且債息達到14%的歷史最高水平。有分析師認為，樓市調控令投資者對內地房企前景擔憂加深，此外，房企扎堆融資也令市場飽和。

????此外，擺在眾多房地產企業面前的另外一個難題是，隨著市場持續僵持，房企面臨著資金周轉速度的放緩。而這種問題在大房企身上表現得則更為嚴重。

????“在過去幾年中，每一次房地產企業大量買地后，都會出現一次宏觀調控，而在調控期，他們又往往只能低價賣房。這使得他們的凈資產收益率始終偏低。”金融分析家杜麗虹認為，這種規模擴張的公司是典型的“順周期企業”，高峰期的高價大肆購地和低谷期的快速去存貨勾勒出這些企業的成長曲線。如果這些企業能夠保持對行業周期的敏感度和靈活性，則足以維持財務安全，但是卻必定難以創造高回報率。萬科僅僅要求自己的投入資本回報率在12％以上，金地集團近年來的凈資產收益率一直處于15％以下，其投入資本回報率則更加糟糕，僅有6.49％。對于和海外基金以及國內信托公司大規模合作的金地集團而言，“地產＋金融”的模式本應該要求較高的回報率，但金地集團個位數的投入資本回報率卻難以悅眾。

????“在宏觀調控之下，銷售速度放緩顯然嚴重影響這些大房企的凈資產收益率。現在上市房企面臨的主要問題就應該是降價銷售以追求資金周轉速度加快，彌補因為降價所帶來的損失，以此來追求高于行業的凈資產收益率。”業內人士認為，就目前形勢而言，房企不降價，調控顯然不會停止。

????某知名地產公司副總經理溫立偉也認為，“在目前房地產市場，70%的市場份額掌握在上市公司手中，這些上市公司均有業績、利潤以及成長性的考核。比起看到資本市場不斷大跌，這些上市公司將不得不選擇放棄高房價所帶來的利潤”。

????降價潮將一觸即發？

????在更多的業內人士看來，降價如果放在萬科身上就具備了無限放大的示范效應。

????據了解，2007年，王石發表房地產拐點論之后，萬科隨即發起全國范圍大降價。盡管當時王石與萬科飽受業界抨擊，但事實證明，萬科跑贏了。

????而這一次，從4月中旬開始的國家宏觀調控，卻使得房地產市場陷入深度觀望中。此前，中弘北京像素一位相關人士多次向記者表示，開發商目前的主要態度就是互相觀望，看看別人怎么做。

????但觀望給房地產市場帶來的是成交量的極度低迷。亞豪機構統計數據顯示，5月無論是期房住宅還是現房住宅均出現了較大幅度的下跌。從日均成交情況來看，自5月13日之后，日均成交量跌破了百套大關，而2009年5月，日均成交套數均在400多套的水平，與往昔的“紅五月”相比差距相當大。

????在溫立偉看來，如果萬科真帶頭降價，這是好事。萬科降價最具示范效應，有助于幫助房地產市場提前打破僵局。即便萬科不降價，萬科也“聰明”地給市場釋放出一個降價的信號。

????“目前的房地產成交數據在開發商看來很低迷，其實經歷一段市場博弈，現在購房人回訪量已經開始慢慢回升，但基本都在觀望，不肯出手，如果開發商再降價，市場回溫速度就會很快，”溫立偉認為，北京房地產市場下半年將進入走量階段，降價潮將不可避免地來臨。現在對于開發商來說，降價都是心里毫無疑問的底牌，問題就是降幅是多少。

????事實上，盡管大幅度、大范圍的降價潮沒有來臨，但房地產市場已經開始斷斷續續出現“小打小鬧”的降價。

????亞豪機構數據顯示，上周4個項目的開盤均價為18975元/平方米，環比之前一周每平方米下挫了13985元，跌幅達42.43%。

????協成機構監測報告顯示，從價格方面來看，上周北京商品房的市場價格雖仍未現松動，但四環內新開盤的項目已經普遍停漲，整體均價未出現上調。

????“這表明開發商對房價的預期已經松動，降價的時刻或將到來。”協成機構房地產經紀公司副總裁王裕仁認為。

????另據記者了解，目前北京出現了多家由民間發起的“抄底團”，而這些抄底團的參加人數都超過了主辦方的想象。

????市場博弈的結果，似乎馬上就要出現。

????而在萬科給媒體的謹慎措辭中也可以看出這一端倪。“萬科一貫堅持穩健經營，2009年部分核心城市出現過熱跡象時，公司已經關注到這一現象并保持了充分的謹慎。公司旗下各項目的定價會因地制宜，由各地子公司根據當地市場的具體環境制定。”

????萬科降價動作回放

????●2007年10月20日 深圳萬科金域東郡降價促銷，開盤當天售罄，拉開了萬科降價的序幕。

????●2007年12月9日 廣州萬科金色康苑開盤，開盤定價13000元/平方米，遠遠低于之前透露的20000元/平方米以上的價格。

????●2007年12月13日 在一次北京的新聞發布會上，王石被記者問及“樓市拐點是否真的出現了？房價真的要降了”？王石對此表示：“我承認樓市拐點確實已經出現了。”

????隨后，萬科全國性的大幅降價行動依次在成都、北京、上海、杭州、南京等地開展。

????●2008年3月 萬科首度回應稱降價是最符合萬科利益的選擇。

????●2008年8月6日 王石對媒體表示萬科已做最壞打算。

????●2008年9月 萬科杭州因降價被老業主打砸。?（記者 王營/文 焦劍/漫畫）